Почему товары в обороте - не привлекательный залог для банка? Обеспечение возвратности кредита и его виды Если образец не вернули

Кредиты обычно нужны предпринимателям при необходимости инвестиций. Банки кредитуют предприятия под залог ликвидного имущества.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если у организации нет свободного от обременений имущества, за исключением товаров, можно получить деньги под их залог.

Кредитование под залог товаров — возможности получения в банках, порядок оформления и другие нюансы отражены в этой статье.

Основные сведения

Товары в успешном бизнесе не лежат мертвым грузом. По сроку их оборачиваемости можно делать выводы о рентабельности предпринимательской деятельности, поэтому они остаются в обороте.

К примеру, так оформляется кредит под залог товара в магазине. Закладываемые товарно-материальные ценности должны обладать рядом свойств:

Что нужно знать

Такой предмет залога отличается отсутствием фиксированного перечня конкретных предметов с индивидуализирующими признаками.

Заложенными товарами в обороте можно распоряжаться в пределах определенного лимита – неснижаемого остатка.

То есть залогодатель (заемщик) может продавать или пускать в производство заложенные товары при условии, что обеспечит одновременное (постепенное, в зависимости от темпов списания со склада) поступление такого же объема продукции в соответствии с номенклатурой банка.

Цена товаров определяется по документам складского и . Независимую оценку по этой причине иногда не проводят.

За рыночную стоимость имущества принимается цена закупки оптом. Размер кредита зависит от суммы неснижаемого остатка и уровня дисконта (занижение стоимости, к примеру, на 50%), по которому банк принимает товары в залог.

Помимо характеристик товара, банк учитывает их оборачиваемость, состояние бизнеса (прибыльность, убыточность), деловую репутацию предприятия.

Так же условия хранения запасов (наличие специальных складских помещений, соблюдение температурного режима, уровня влажности и других параметров, пожарная безопасность, охрана).

Товары становятся заложенными с момента возникновения права собственности заемщика на них (оприходования). Имущество перестает быть заложенным с даты реализации третьему лицу.

Договор залога товаров в обороте подлежит регистрации в уполномоченном органе. После этого он считается имеющим юридическую силу.

При таком залоге есть один существенный нюанс – товары в принципе заложены, то есть, обременены и не могут продаваться. В то же время, они продаются как свободные от прав третьих лиц.

В таком случае могут возникнуть претензии от щепетильных покупателей, которые требуют полной юридической чистоты сделок и отсутствия любого обременения приобретаемого товара.

Порядок оформления сделки

Заемщиком в таком случае может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

Заявка подается с приложением, помимо документов на предмет залога и финансовой документации:

• учредительных документов организации (свидетельство ИП);
• документов, подтверждающих полномочия первого руководителя (копия паспорта, и т.п.) и главного бухгалтера (лица с правом второй подписи);
• нотариально заверенных бланков с образцами подписей и оттиска печати.

Рассматривается после осмотра складских помещений и товаров сотрудниками банка. Сумма заявки рассчитывается как разница между неснижаемым остатком и размером дисконта.

Срок рассмотрения заявки составляет от 3 до 5 рабочих дней. В случае одобрения кредита, он обычно перечисляется на счет предприятия в банке – кредиторе.

Все расходы, связанные с кредитом, несет клиент. В частности он оплачивает:

• нотариальные расходы;
• комиссии банка;
• при регистрации залога;
• услуги независимых оценщиков;
• страхование.

Условия выдачи

Потенциальные заемщики по этим программам должны соответствовать критериям банка, к примеру:

• находиться в местности, где имеется отделение банка;
• существовать (осуществлять активную предпринимательскую деятельность) в течение определенного периода;
• иметь положительную кредитную историю;
• ИП не старше 65-летнего возраста.

В конкретном банке могут быть установлены ужесточенные требования к клиентам, претендующим на получение кредитования под соответствующий вид обеспечения.

В зависимости от солидности клиента или наличия дополнительного залогового обеспечения, банки могут понизить процентную ставку.

Сроки, на которые предоставляется кредитование, обычно краткосрочные или среднесрочные. Суммы в основном не превышают 5 – 10 млн. рублей.

Необходимые документы

В соответствии с особенностями залога, организации собирают большое количество документации, в том числе:

• контракты на поставку и реализацию;
• открытые паспорта сделок;
• бухгалтерские балансы за несколько предыдущих лет;
• (при наличии таковых);
• склада и т.п.;
• другие документы по банковским правилам.

В некоторых случаях требуется гарантия или третьих лиц, для оформления такого кредита.

Для таких целей можно заручиться поддержкой более крупного предприятия с хорошей деловой репутацией и кредитной историей или личной гарантией физических лиц (собственников бизнеса, руководителя, главного бухгалтера, родственников).

Список банковских учреждений

Банки, в которых есть соответствующие программы:

• Банк Москвы;
• Промсвязьбанк;
• Транскапиталбанк;
• ВТБ 24;
• Россельхозбанк;
• Бинбанк

До кризиса такой кредит можно было получить без проблем практически в любых банках. В настоящее время банки максимально оптимизируют свои продукты.

Это касается и обслуживания корпоративных клиентов в части кредитования, обеспеченного товарно-материальными ценностями. Они более тщательно подходят к выбору соответствующих заемщиков и обеспечения.

Где взять кредит под залог товаров в обороте Москве

У всех вышеуказанных банков имеются подразделения в Москве. Кроме того, в столице можно обратиться в Мособлбанк, где есть программа кредитования на следующих условиях:

Товары в обороте выступают дополнительным обеспечением, до 50% от общего залога	Принимается также недвижимость, автомобили, оборудование
Срок кредитования	До 2 лет
Необходимо оплачивать комиссии банка	За оформление кредита
Процентная ставка	От 14% в рублях и от 10% в долларах США
При отсутствии использования кредитной линии	Начисляется минимальный процент за обслуживание кредита (0,5%)
Требуется оценка независимого оценщика, гарантия от собственников (родственников ИП)	И их личное страхование, помимо оформления страховки на товар

Кроме банков такие займы предоставляются различными микрофинансовыми организациями (МФО) в минимальные сроки. Срочность в таком случае компенсируется для МФО большим размером вознаграждения.

Способы погашения

Исполнение обязательств по погашению кредита производится в зависимости от выбранного способа (аннуитет или равными долями) и вида кредита (разовый или кредитная линия).

Банк наделяется правом безакцептного списания денег со счета предприятия для погашения займа (включая проценты и штрафные санкции).

Кроме того, в случае обнаружения не соблюдения условий кредитования (к примеру, отклонений от условий по неснижаемому остатку), банк вправе опечатать склад заемщика до устранения нарушений.

Срочность сделки

Кредиты для корпоративных клиентов оформляются достаточно быстро (в случае одобрения кредитным комитетом), поскольку эта категория заемщиков является приоритетной для банков.

При этом наиболее льготные условия и сервис предоставляются клиентам, у которых основной счет и выдача зарплаты сотрудникам через соответствующий банк, осуществляющим с его помощью инкассацию, размещающим его банкоматы на своей территории и т.д.

Если нужно получить кредит очень быстро, можно прибегнуть к услугам МФО. Некоторые из них обещают дать кредит за час. Однако сильно полагаться на рекламу не стоит.

Нужно внимательно изучать условия кредитования перед подписанием договоров (даже текст, написанный мелкими буквами).

Часто задаваемые вопросы

Зачастую возникает вопрос – можно ли привлечь к заемщика, продавшего весь товар и не восполнившего неснижаемый остаток.

В таком случае возможность квалификации действий предпринимателя как уголовно-наказуемых допускается, если у него имелся умысел на совершение преступления.

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отно­шений предполагает наличие специального механизма его примене­ния. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и ис­полнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реаль­ное обращение к исполнению залогового механизма возникает на за­вершающей стадии движения кредита — погашении ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации за­логового механизма называют залоговыми операциями . Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента_или его имущественных прав, называют ломбардными .

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно Представить на рис. 13.1.

Как видно из рис. 13.1, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Ука занные вопросы в законодательстве различных стран решаются по-раз­ному. В России правовая основа залогового механизма определена За­коном «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии с которыми :

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит за­емщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть не­посредственное и опосредованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;
• осуществление оценки предметов залога;
• составление и исполнение договора о залоге;
• порядок обращения взыскания на залог.

ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различ­ное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

Залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изде­лий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

• залог ценных бумаг, включая векселя;
• залог депозитов, находящихся в том же банке;
• ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

• залог права арендатора;
• залог права автора на вознаграждение;
• залог права заказчика по договору подряда;
• залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемо­сти и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную . Существу­ют общие и специфические требования к качественной и количествен­ной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога неза­висимо от их материально-вещественного содержания сводятся к сле­дующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принад­лежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хо­зяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способ­ностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по от­ношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной опре­деленности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога опре­деляется двумя факторами:

• качество ценностей;
• возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью. Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

быстрота реализации,

относительная стабильность цен,

возможность страхования,

долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответ­ствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохраннос­ти заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имуще­ства с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и ис­пользовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования зало­женным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести от­ветственность за утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: _валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшен ия. Действующее законодательство предусматривает также возмож­ность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-мате­риальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогода­тель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но

и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых орга­низаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные цен­ности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обо­роте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарно­го запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязатель­ство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распростра­няется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке . Он при­меняется при кредитовании промышленных предприятий, в частности пе­рерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и мате­риалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназ­наченных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, ко­торый показывает количество и стоимость заложенного сырья и матери­алов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодина­ковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гаран­тией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гаран­тии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, поло­жительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кре­дитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией то­варов может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не пре­вышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай воз­никновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом за­емщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и оте­чественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога , служат: возможность быстрой реализации и финансовое со­стояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечествен­ной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государствен­ные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды состав­ляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке сто­имости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансо­вые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки . Необ­ходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита П ЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить оп­ределенную сумму денежных средств). Основным требованием к тако­му векселю при его использовании в качестве залога являются: право­мерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хо­зяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или стро­ительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилактори­ев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды пред­приятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в со­ответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валют­ного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступаю­щей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий воз­вратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование сме­шанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, вексе­ля. В этом случае требования к составным элементам смешанного зало­га остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кре­дита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при вы­даче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие черты : оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использова­ния предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обяза­тельная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержа­телем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому воп­росу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обяза­тельств по кредитному договору регулируется Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соот­ветствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; пред­приятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квар­тиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собствен­ников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному пред­приятию материальные и нематериальные активы.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кре­дита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следу­ющие принципиальные положения .

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимос­ти. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих слу­чаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, пер­воначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, сниже­ние цены на соответствующую собственность, экономический спад, необ­ходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение пе­риодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним при­влечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное опре­деление ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной прода­жи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вы­честь следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу бе­зопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка
недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике
для оценки недвижимости используются три основных метода, которые
применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возмож­ных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Да­лее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом вели­чины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная сто­имость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе ис­пользуется система поправок, поскольку полностью идентичных объек­тов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и нали­чие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, кото­рый может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обес­печения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуаль­ность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемле­мым методом являются определение рыночной стоимости объекта за­лога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имуще­ственных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге дол­жен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, под­писанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удо­стоверению. В российской банковской практике нотариальному удос­товерению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, н0 и любого иного имущества клиента.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах уп­равления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается дей­ствительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкоми­мущества.

Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность .

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законо­дательством России предъявляются следующие требования .

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обяза­тельства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивает­ся обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей

заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, зало­ге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон за­висят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договор е о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены :

• обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
• обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

• обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
• обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

Обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после
исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предус мотрены положения, касающиеся :

— права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

• обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
• обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
• права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соот­ветствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных цен­ностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализа­ции этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн руб. :

2. Стоимость заложенных ценностей

на эту же дату по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком

с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (-) обеспечения 520 — 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссу­ды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявле­ния требований к заемщику о незамедлительном восполнении утрачен­ного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залого вого механизма является порядок обращения взыскания на залог . Основа­нием для обращения взыскания на заложенное имущество или имуще­ственные права является неисполнение ссудополучателем своего обяза­тельства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыска­ на на заложенное имущество может быть : а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды); б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РФ установлены два способа обращения взыскания. Первый — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

• предметом залога является недвижимое имущество;
• для заключения договора о залоге требовалось согласие или раз­решение другого лица или органа;
• предметом залога является имущество, имеющее для общества зна­чительную художественную, историческую или иную ценность;
• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не­возможно.

Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового за­явления с приложением необходимых документов.

Второй способ..- без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

• в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным согла­шением банка и залогодателя;
• в отношении недвижимого имущества, если после истечения сро­ка платежа по кредитному договору между банком и залогодателем зак­лючено нотариально удостоверенное соглашение.

Реализация заложенного имущества при обоих способах обращения взыскания производится путем продажи заложенного имущества с пуб­личных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой на­чинаются торги, определяется: а) решением суда, если обращение взыс­кания на имущество производится в судебном порядке; б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные сред­ства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

При условии, что торги будут объявлены несостоявшимися, залого­держатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Таблица 13. 1

		Соотношение		Возможность
	Рейтинг	стоимости	Ликвидность	осуществлять	Примеры для
	надеж-	заложенного	предметов	контроль	иллюстрации
ности		имущества	залога	за предметом
		и суммы ссуды		залога
	А (вы-	более или	легко реализу-	полностью	денежный депо­зит в банке котирующиеся
	сокий)	равно 100%	ются цена может	под контролем банка
	В	менее 100%	колебаться и могут возник­нуть трудности с реализацией		ценные бумаги, переданные в банк на хранение
	С	менее 100%		есть проблемы с контролем	1) некотирую- щиеся ценные бумаги 2) запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
	Д	менее 100%	цена снижается,	есть проблемы	запасы ТМЦ,
			есть проблемы	с контролем	находящиеся
			с реализацией		у клиента
	Е	менее 100%	цена снижается	контроль отсутствует	запасы ценно­стей, находя­щиеся у клиента

В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возврат­ности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое иму­щество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц-

Например, при залоге векселя банк отдает предпочтение перевод­ным векселям, по которым существует солидарная ответственность лип, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпус­тившей их.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.

Вместе с тем следует отметить, что использование залога имущества кдиента в качестве формы обеспечения возвратности кредита содержит ряд неудобств. Для заемщика, который должен предоставить кредитору Определенный предмет залога, возникает необходимость извлечь его из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя пра­ва пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и т.д.). Поэтому эти виды имущества, как пра­вило, не являются предметами залога. Для залога используются ипотеч­ные ценные бумаги и векселя. С другой стороны, оставление в пользова­нии заемщика заложенных ценностей, предусмотренных в договоре о залоге, таит определенный риск для кредитора и создает необходимость органи­зации контроля за их сохранностью. Исключение составляет ипотека.

Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оцен­ка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.

При этом критериями качества (надежности) залога являются :

а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

б) ликвидность заложенного имущества;

в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным иму­ществом.

В соответствии с этими критериями выделяются пять групп залога, характеризующих различную надежность (табл. 13.1).

В российской практике качество залога , которое учитывается при классификации ссуд по степени риска, определяется по двум критериям :

а) соотношению стоимости заложенного имущества и суммы ссуды
(включая сумму процентов и возможные издержки, связанные с реали­зацией залоговых прав);

б) степени ликвидности залога.

Показателем ликвидности залога принят срок его реализации, не пре­вышающий 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становит­ся для банка необходимой (не позднее чем на 30-й день задержки заем­щиком очередных платежей банку по основному долгу и процентам).

Применительно к этим критериям выделяются три степени качества 2ШЩга:

а) полное соответствие установленным критериям;

б) несоответствие хотя бы одному из них;

в) несоответствие обоим критериям.

Залог имущества клиента является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторонами и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения.

Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита- при погашении ссуды и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения, они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента или его имущественных прав, называют ломбардными.

Основными этапами реализации залогового механизма являются: *

выбор предметов и видов залога; *

осуществление оценки предметов залога; *

составление и исполнение договора о залоге; *

порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога могут выступать вещи, ценные бумаги, имущество и имущественные права. В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

а) залог товарно-материальных ценностей: *

залог сырья, материалов, полуфабрикатов; *

залог товаров и готовой продукции; *

залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изделий, украшений, предметов искусства и антиквариата; *

залог прочих товарно-материальных ценностей;

б) залог ценных бумаг, включая векселя;

в) залог депозитов, находящихся в том же банке;

г) ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

а) залог права арендатора;

в) залог права заказчика по договору подряда;

г) залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности - количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога, независимо от их материально-вещественного содержания, сводятся к следующим моментам: *

предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении; *

предметы залога должны иметь денежную оценку; *

предметы залога должны быть ликвидными, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованиям к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции. Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В таком случае заемщик остается собственником заложенного имущества с опосредованным владением, при этом он не может распоряжаться и использовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. В качестве предметов заклада могут выступать: валютные ценности, ценные металлы, изделия искусства, украшения.

Кредитор приобретает при закладе право пользования заложенным имуществом, при этом одновременно на кредитора переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести ответственность за утрату и порчу. При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к тварно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения.

Вместе с тем заклад предусматривает возможность по соглашению сторон хранение заложенных товарно-материальных ценностей на складах заемщика под замком и печатью залогодержателя. Поскольку в этом случае заемщик не имеет право использовать (расходовать) заложенные ценности, данный вид залога называется твердый залог. Как показывает практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога являются залог товаров в обороте и залог товаров в переработке. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется при кредитовании торговых организаций. Торговые организации постоянно должны иметь запас ценностей для выставления их на продажу. В таком случае предмет залога находится не только во владении, но в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить заложенные ценности на другие, но условием использования товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обороте получил также название залога с переменным составом.

Близок по содержанию к залогу товаров в обороте залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназначенных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей разрешается банком, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляется специальный расчет, который показывает количество и стоимость заложенного сырья и материалов, период его переработки, средний выход переработанной продукции, место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов их представляющих) обладают неодинаковой степенью гарантии возврата кредита.

Наиболее реальной гарантией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гарантии возврата кредита. Поэтому в практике коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, положительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кредитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией товаров может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не превышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница создает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. При этом в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом заемщика перед банком по ссуде и процентам), которая отражает риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей банки практикуют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг. Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды составляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ломбардные ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды является более низким, в связи с чем, банки устанавливают более высокую маржу при оценке стоимости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю, как предмету залога, состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо учитывать также срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита под залог векселя составляет 75-90% стоимости обеспечения.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. Например, хозяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме. Если депозит оформлялся сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Если недвижимое имущество находится в общей собственности, ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного соглашения всех собственников.

Для ипотеки характерны следующие черты: *

пребывание имущества в руках должника; *

возможность залогодателя (должника) самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; *

возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; *

обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; *

простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче суд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога - залог прав, объектом которого выступают: *

Каждый заемщик сталкивался с понятием «обеспечение кредита», которое оказывает прямое воздействие на предлагаемые банком условия кредитования, а в ряде случаев – это обязательное требование кредитного учреждения (например, залог недвижимости при ипотечном кредитовании). Рассмотрим, что это такое, и какие виды обеспечения бывают?

Обеспечение кредита. Что это такое?

Обеспечение кредита – это гарантия исполнения обязательств заёмщика по возврату задолженности кредитору.

Банк может уменьшить риски невозврата долга за счёт обеспечения кредита залогом движимого или недвижимого имущества, а также другими способами, предусмотренные законодательством или договором. В соответствии со ст.33 федерального закона №395-1-ФЗ, при нарушении заёмщиком обязательств по договору, банк вправе требовать досрочного возврата кредита и начисленных по нему процентов, а также обращать взыскание на заложенное имущество.

Как правило, банк смягчает условия для тех, кто подобные гарантии предоставляет (по кредиту без обеспечения процентные ставки обычно выше).

Виды обеспечения возвратности кредита

Все гарантии, принимаемые банком в качестве обеспечения возвратности кредита, подразделяются на основные и дополнительные.

К основным относят:

• недвижимость;
• движимое имущество (транспорт, спецтехника и т.п.);
• оборудование;
• сельскохозяйственные животные;
• товарно-материальные ценности (ТМЦ).

В состав дополнительных форм обеспечения кредита включены:

• банковская гарантия;
• права требования по контракту;
• векселя и депозиты;
• страхование;
• поручительство.

Также к дополнительным видам обеспечения относится имущественный залог, связанный с обременением предметов антиквариата, ювелирных изделий и прочих ценностей.

Рассмотрим каждый вид обеспечения кредита подробнее.

Недвижимость

В залог банку может быть передан любой объект недвижимости. Будь то жилое помещение, сельскохозяйственные постройки или коммерческие площади. Неохотно кредитуют под залог строений, которые являются единственным жильем заемщика. Ведь в силу закона такие помещения не всегда могут быть изъяты и реализованы с торгов.

При передаче недвижимости в залог заемщик должен подтвердить свои права на владение и распоряжение данным имуществом. Для этого в банк предоставляют:

• свидетельство о праве собственности;
• документы, подтверждающие способ приобретения (договор купли-продажи или мены, свидетельство о вступлении в наследство, договор приватизации или долевого строительства и т.п.);
• выписку из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых банках могут потребовать и дополнительную документацию.

Договор передачи недвижимости в залог (другое название – договор ипотеки) в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. С момента такой регистрации на имущество накладывается обременение. То есть в свидетельстве о праве собственности появляется запись, что недвижимость находится в залоге, и с этого времени ее нельзя будет ни продать, ни подарить, ни передать иным образом третьим лицам.

Движимое имущество

Самый распространенный пример – залог транспорта и сельскохозяйственной техники. В этом случае в банк необходимо предоставить оригинал ПТС, свидетельство о государственной регистрации ТС и договор купли-продажи. При этом паспорт ТС на протяжении всего срока кредитования будет храниться в банке вместе со вторым экземпляром кредитного договора. На руки его выдадут только после полного исполнения всех обязательств.

Программы кредитования, разработанные для юридических лиц, подразумевают внесение собственных средств. Как правило, их размер составляет 10-20%. В рамках такого кредита в банк нужно будет принести оригинал или заверенную копию платежного поручения об уплате этого взноса поставщику.

Оборудование, животные и ТМЦ

Передаваемое в залог оборудование не должно быть стационарным и уникальным, поскольку это является препятствием для его возможной реализации. Кроме этого, все его компоненты должны находиться в рабочем состоянии, а год выпуска и степень износа соответствовать требованиям конкретного банка.

При залоге оборудования финансовая организация обязательно потребует предоставить инвентарные карточки на каждую единицу. Это нужно для его дальнейшей идентификации. Ведь банк будет периодически осуществлять выездные проверки предмета залога, чтобы убедиться в его наличии и сохранности.

К залогу сельскохозяйственного скота тоже предъявляется ряд требований. Возраст животных не должен превышать 5 лет, и на весь период кредитования залогодатель должен обеспечить им нормальные условия содержания. Так, например, одним из документов, которые требуют в рамках подобного кредитования, является справка о наличии кормовой базы. При вынужденном убое одного или нескольких животных залогодатель должен произвести равноценную замену залога. То есть передать в обременение банку другой скот, идентичный по своим характеристикам. Для проверки наличия и сохранности залога используют инвентарные списки с указанием бирки каждого животного.

С целью обеспечения возвратности кредита финансовые организации примут в залог и некоторые товарно-материальные ценности: сырье, материалы, товары для перепродажи и т.п. Этот вид активов обладает повышенным риском утраты, поэтому не может являться единственным обеспечительным средством. Как правило, «в нагрузку» к ТМЦ банк потребует предоставить и другую гарантию.

В качестве подтверждающей право собственности документации здесь выступают договора купли-продажи, счета и товарные накладные. В случае необходимой реализации предмета залога или его использования в производственной деятельности залогодатель должен пополнить состав залогового имущества за счет равнозначных по стоимости и характеристикам ТМЦ.

Вексель и депозит

Вексель – ценная бумага (оформленная и юридически заверенная), по которой денежные средства можно получить у лица (векселедателя), его подписавшего, без особых проблем. К тому же держатель векселя может еще и проценты по нему получать (если такое условия в векселе прописано). Именно поэтому финансовые организации любят и с удовольствием принимают в залог эти ценные бумаги.

В качестве одной из дополнительных форм обеспечения может выступать и стандартный депозит в том же банке. Нюанс здесь всего один – в кредитной документации будет содержаться распоряжение заемщика списывать очередные платежи за счет депозита в случае недостаточности средств на ссудном счете.

Права требования по контракту

Эта обеспечительная мера подразумевает, что заемщик передает банку право требовать оплаты по контракту с покупателя. Такое право передается в залог по остаточной стоимости, т.е. из общей суммы контракта вычитаются все авансовые платежи.

Обязательное условие такой формы залогового обеспечения – открытие расчетного счета в банке-кредиторе, на который будет поступать выручка.

Банковская гарантия

Здесь в кредитные отношения вступает третье лицо – банк, берущий на себя определенные обязательства в случае невозможности погашения долга заемщиком. Это своего рода поручительство, выданное финансовой организацией.

Для выдачи банковской гарантии заемщик должен предоставить гаранту (лицу, дающую гарантию) пакет документов для анализа его финансово-хозяйственной деятельности. Нужно понимать, что ни одна финансовая организация просто так за вас поручаться не станет. Для выдачи гарантийного документа банк должен убедиться в благонадежности и платежеспособности заявителя.

Страхование

Одной из дополнительных гарантий возвратности долга является страхование. Возможны 2 варианта оформления :

1. Страховка от несчастного случая и потери работы. Применяется в отношении физических лиц, которые выступают заемщиками по соглашению о кредитовании.

2. Страхование предмета залога. В число рисков здесь включается порча имущества третьими лицами, кражи, угоны, воздействия природных стихий и техногенных катастроф. Конкретный перечень рисков зависит от программы кредитования и формы залога. Например, при автокредитовании основным условием является оформление КАСКО.

При наступлении страхового случая ответственность по уплате долга возлагается на страховую компанию.

Поручительство

Его берут в расчет по любой программе кредитования. Это может быть и привычное нам в рамках потребительского кредитования, и гарантии юридических лиц.

При оформлении займа на нужды бизнеса поручителями в обязательном порядке выступают:

• руководитель организации;
• учредители с долей в уставном капитале более 25%;
• предприятия, входящие в группу взаимосвязанных компаний.

В некоторых случаях возможно поручительство муниципального образования. Но это «работает» при наличии соответствующего соглашения между МО и банком-кредитором.

Расчет залоговой суммы

У любого вида гарантий есть своя стоимость, которая учитывается при расчете достаточности обеспечения. Достаточной считается сумма, которая в состоянии покрыть основной долг, комиссии по кредиту и процентные платежи на протяжении установленного банком расчетного периода. Как правило, таким периодом являются 3 мес. или полгода.

Например, планируется заключение кредитного соглашения на следующих условиях:

• сумма займа – 250 000 руб.;
• ставка – 19% годовых;
• комиссия за обслуживание ссудного счета – 1% годовых;
• расчетный период – 3 мес (или 92 дня).

Получаем следующее:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 руб.

Мы сейчас подсчитали так называемую залоговую стоимость, которая учитывается при анализе достаточности обеспечения.

Но по полной стоимости ни один банк имущество в залог не возьмет. Применяются так называемые поправочные коэффициенты, которые корректируют цену залога. Это делается для того, чтобы устранить возможные риски, связанные с понижением рыночной стоимости имущества или невозможностью его быстрой реализации.

Каждый банк устанавливает свою шкалу коэффициентов, но в усредненном варианте это выглядит так:

• недвижимость – не более 0,8;
• оборудование – не более 0,7;
• офисная техника и личные ценные вещи – не более 0,6;
• транспортные средства – не более 0,7;
• ТМЦ и готовая продукция – не более 0,5.

Эти цифры означают, что в залог вещи принимаются в размере, не превышающем 80% (70%,60%,50% и т.д.) стоимости.

Разделив залоговую стоимость на поправочный коэффициент, мы получим необходимую рыночную стоимость обеспечения.

В нашем примере это будет выглядеть так:

• 262500/0,8= 328 125 руб. (при залоге недвижимости);
• 262500/0,7= 375 000 руб. (в отношении оборудования и транспортных средств);
• 262500/0,6= 437 500 руб. (при передаче банку офисной техники и личных ценностей);
• 262500/0,5= 525 000 руб. (при залоге ТМЦ).

Простыми словами – рыночная стоимость обеспечения должна составлять как минимум 328 125 руб. (в зависимости от формы залога), но при этом в кредитной документации будет фигурировать залоговая стоимость в размере 262 500 руб.

Залог является одним из действенных способов обеспечения возвратности ссуд. Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами.

Залоговые отношения регулируются Гражданским кодексом, Законом о залоге, Гражданским процессуальным кодексом.

Предметом залога выступает любое имущество, которое может быть отчуждено у залогодателя. В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

• залог основных фондов {движимого и недвижимого имущества);
• залог производственных запасов (сырья, материалов, топлива, запчастей);
• залог готовой продукции и товаров;
• залог ценных бумаг;
• залог драгоценных металлов и изделий из них, предметов искусства;
• залог депозитов (рублевых, валютных);
• залог имущественных прав.

Имущество, принимаемое банком в залог, должно отвечать ряду требований:

1. Наличие собственности на это имущество, подтверждаемое соответствующими документами (государственной регистрации и другими).
2. Способность отчуждения, подтверждаемая документами об отсутствии других залогов на это имущество и долгов по уплате за него, о прописке и согласии жильцов на залог (по жилым помещениям), о возможности залога (по государственным предприятиям).
3. Денежная оценка предметов залога. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Оценку стоимости имущества должны проводить специалисты соответствующей квалификации. При денежной оценке по согласию сторон иногда предусматривается индексация заложенного имущества.
4. Ликвидность залога, т.е. способность имущества к реализации. Она зависит от качества предметов залога, места нахождения, спроса на рынке и др.
5. Возможность контроля за сохранностью заложенного имущества.
6. Страхование некоторых предметов залога на случай чрезвычайных обстоятельств.
7. Достаточность залога. Сумма залога должна быть больше суммы кредита. Это связано с тем, что из суммы заложенного имущества должны погашаться не только основной долг банку, проценты по нему, но и расходы по контролю и возможной реализации имущества. Учет банком разной суммы (процентов) стоимости заложенного имущества зависит также от его вида, износа, качества, возможного снижения рыночной стоимости.

Все требования залога должны соблюдаться, иначе банк может отклонить заявление клиента на предоставление ссуды. Обычно коммерческие банки разрабатывают регламент документации по предоставляемому обеспечению для заемшиков, что позволяет им легче ориентироваться в требованиях банка по залогу имущества. Приведем один из таких регламентов.

Документы по предоставляемому обеспечению:

Договор залога ипотеки:

• правоустанавливающие документы на здание (нежилое помещение) (например, договор купли-продажи, план приватизации и т.п.);
• свидетельство о регистрации права собственности;
• поэтажный план объекта недвижимости (технический паспорт);
• документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
• правоустанавливающие документы на землю (например, договор купли-продажи, план приватизации и т.п.);
• свидетельство о регистрации права собственности на землю;
• справка из органа, ведущего регистрацию и техническую инвентаризацию объекта недвижимости;
• балансовая справка с указанием даты постановки объекта недвижимости на баланс собственника, его первоначальной и остаточной балансовой стоимости;
• акты проверки заложенного имущества;
• страховой полис.

Договор залога транспортных средств:

• регистрационные документы (технический паспорт, свидетельство о регистрации);
• экспертная оценка рыночной стоимости залога;
• страховой полис;

Договор залога товаров в обороте:

• документы, подтверждающие наличие товарно-материальных ценностей и их стоимость, ведомость остатков этих ценностей, накладные, счета-фактуры, складские расписки;
• оборотная ведомость - остатки товаров на складе за последние 5-6 месяцев;
• экспертная оценка рыночной стоимости залога;
• акт проверки заложенного имущества.

Договор залога оборудования:

• документы, подтверждающие право собственности на предмет залога;
• контракт со спецификацией;
• товарно-транспортные документы;
• документы, подтверждающие оплату таможенной пошлины (при импорте);
• документы, подтверждающие оплату оборудования (при необходимости);
• технические паспорта (копии страниц, где указаны основные технические характеристики);
• копия договора аренды помещения, где установлено оборудование (в случае аренды);
• акт ввода в эксплуатацию или акт приема-передачи;
• экспертная оценка рыночной стоимости залога;
• акт проверки заложенного имущества.

Предоставление неполной, искаженной информации или ее сокращение рассматривается банком в качестве причины для прекращения рассмотрения кредитной заявки.

На практике выделяют два вида залога в зависимости от того, где имущество будет находиться, пока заемщик пользуется ссудой:

1. заложенное имущество остается у залогодателя;
2. заложенное имущество и имущественные права передаются залогодержателю (банку).

Первый вид заложенного имущества получает наибольшее распространение на практике, так как позволяет заемщику продолжать вести хозяйственную деятельность, используя в ней и заложенное имущество. В этом виде залога различают такие формы: залог товаров в обороте, залог материальных ценностей в переработке и залог основных фондов.

Залог товаров в обороте характерен для торговых и снабженческо-сбытовых организаций. Последние могут заменять в периоде пользования кредитом один вид заложенных товаров другим одинаковой или большей стоимости. Однако время реализации ранее заложенных товаров и замена их новыми могут не совпадать и поэтому данный залог не сопровождается полной гарантией возврата кредита.

Залог товаров в переработке характерен для строительных, сельскохозяйственных предприятий, предприятий переработки, транспорта. При этом виде залога заемщик может перерабатывать заложенные ценности, но при неисполнении им обязательств право банка будет распространяться на готовую продукцию. Предприятие при этом залоге обычно дает специальный расчет стоимости заложенных ценностей, времени их переработки и стоимости выходящей продукции. Однако здесь контроль банка за залогом трудноосуществим и тоже не всегда сопровождается полной гарантией возврата ссуды (особенно при наличии обстоятельств, не зависящих от работы заемщика, например, погодных условий).

Залог основных фондов (зданий, сооружений, машин, оборудования, вычислительной техники, транспортных средств, земельных участков и объектов природопользования, приобретенных предприятием в собственность, и др.) в последнее время получает широкое развитие. Основные фонды переносят свою стоимость на изготавливаемую или добавляемую продукцию частями в сумме начисленной амортизации, сохраняя при этом первоначальную натурально-вещественную форму. В соответствии с правилами бухгалтерского учета к основным фондам относятся предметы стоимостью за единицу на дату приобретения более стократного установленного законодательством Российской Федерации минимального размера месячной оплаты труда и сроком службы более 12 месяцев.

Из основных фондов можно выделить ипотеку. В соответствии с законом об ипотеке ею считается недвижимое имущество, связанное непосредственно с землей или правом пользования ею (здания, сооружения, квартиры, дачи, гаражи), и движимое имущество с очень большой стоимостью (морские, речные, воздушные суда, космические объекты).

Для залога в виде недвижимого имущества характерны такие черты: получение дохода от эксплуатации и самостоятельное распоряжение им заемщиком (сверх покрытых обязательств банку); возможность получения под залог нескольких ссуд; простота контроля вследствие сохранности натурально-вещественной формы имущества; обязательность нотариального удостоверения и регистрации ипотеки в поземельных книгах и органах Госкомимущества. Ипотека как залог используется в основном при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам.

Второй вид залога - залог с его передачей банку на период пользования ссудой - называется закладом. Заклад используется чаще в случаях, когда залогодатель недостаточно известен банку или его кредитоспособность не внушает доверия. В закладе выделяют такие формы, как твердый залог и залог прав.

Твердый залог предусматривает передачу имущества банку и хранение его на складе (в сейфе) банка. Этот вид залога можно было бы считать более предпочтительным исходя из возможности контроля и гарантии возврата ссуды. Однако у большинства банков складские помещения отсутствуют. Заклады на складе заемщика (под замком банка) часто не устраивают ни самого заемщика, ни банк. Зарубежные банки практикуют хранение заложенного имущества на складах специализированных организаций, занимающихся складированием и хранением ценностей (складские компании, фирмы). В России таких организаций мало (есть в Москве и некоторых других крупных городах).

Учитывая наличие возможностей для хранения и быстроту реализации, российские банки предпочитают для заклада имушество, отвечающее таким требованиям, как незначительная емкость, легкая реализуемость и возможность длительного хранения. Наиболее удобными для банка объектами твердого залога выступают валютные ценности, драгоценные металлы и изделия из них, ценные бумаги.

В качестве залога могут выступать высоколиквидные ценные бумаги, ценные: бумаги государства и местных органов власти, ценные бумаги самих банков. Оценка передаваемых в залог ценных бумаг производится соответствующим подразделением банка на основе текущих биржевых котировок или по номинальной стоимости в зависимости от уровня ликвидности. Некоторые коммерческие банки считают необходимым иметь сумму залога ценных бумаг с превышением суммы кредита в 1,5-2 раза.

В последнее время получает некоторое распространение заклад товарных и товарно-транспортных документов (дубликатов железнодорожных накладных, коносаментов пароходных предприятий, квитанций транспортных организаций).

Залог прав - новая форма залога, появившаяся только в рыночных условиях экономики. Здесь в качестве заклада выступают документы по оценке прав заемщика по владению и пользованию имуществом, объектами интеллектуальной собственности (авторские права, патенты, товарные знаки, программное обеспечение, ноу-хау и пр.). Залогодателем права может быть только то лицо, которому это право принадлежит.

Важным моментом при заключении кредитного договора является вопрос о соотношении ссуды и залога. Более низкий процент ссуды в залоге уменьшает кредитный риск банка, но отталкивает клиентов; более высокий процент привлекает клиентов, но усиливает риск банка. В некоторых зарубежных странах стали увеличивать долю ссуды в залоге. Так, если в США несколько лет назад считалось нормальным предоставление ссуды в размере 50% оцененной стоимости залога, то в последнее время кредит стал достигать 80% залога.

Практика работы отечественных банков предполагала раньше предел кредита в размере 75% стоимости принятого в залог имущества. В отечественной банковской практике качество обеспечения учитывается при образовании резерва на возможные потери по ссудам. В одноименной инструкции отмечено, что качество обеспечения оценивается по залогу, если его реальная (рыночная) стоимость достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, процентов по ней и возможных издержек, связанных с реализацией залога и залоговых прав. Кроме того, берется во внимание правильность оформления юридической документации, позволяюшеи осуществить при необходимости реализацию залога не позднее 150 дней со дня начала этой процедуры.

Основой залоговых операций является договор о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений между банком и заемщиком. Он должен отвечать определенным требованиям по форме, нотариально удостоверен (по недвижимому имуществу и имущественным правам) и зарегистрирован (при ипотеке) в территориальных органах Госкомимущества.

В договоре о залоге указываются вид и форма залога, его стоимость и местонахождение, права и обязанности сторон, учитывающие существо исполнения обеспеченного залогом требования в зависимости от специфика залога. Залоговое право реализуется банком, если заемщик не возвратил вовремя кредит, обеспеченный конкретным залогом.

По законодательству России, требования банка удовлетворяются из стоимости имущества по решению суда. Реализация заложенного имущества проводится путем его продажи с публичных торгов. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышает сумму долга банку, то разница зачисляется на расчетный счет заемщика. Если сумма выручки недостаточна, то банк вправе получить недостающую сумму от продажи другого имущества должника, но без преимуществ, основанных на договоре залога. До тех пор пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту.