Главная » Пенсии » Как понять доля в квартире. Вселение на долю в квартире. Простой и удобный вариант

Как понять доля в квартире. Вселение на долю в квартире. Простой и удобный вариант

Итак, что же такое доля в квартире? Это часть недвижимого имущества, которая находится в собственности определенного человека. В современное время почти каждая семья, приобретающая свое жилье, старается сразу же разделить недвижимость на доли, чтобы у детей была собственная крыша над головой. Тем не менее, доли в квартире могут быть различными. Подобно обо всем этом читайте в представленной статье.

Немного о главном

В настоящее время большинство граждан являются собственниками жилых помещений. Если же у кого-то еще нет своей недвижимости, то они стараются поскорее приобрети квартиру в собственность. Самое интересное, что сейчас люди, даже находясь в браке, приобретают имущество не на одного человека (мужа или жену), а сразу же на нескольких граждан, например, на детей.

С одной стороны, это, конечно, правильно - у подрастающих граждан уже есть своя недвижимость, но, с другой стороны, при продаже квартиры здесь могут возникнуть определенные трудности. Поэтому родители, приобретая жилья в долевую собственность на каждого члена семьи, должны заранее подумать о возможных негативных последствиях. Ведь ситуации в жизни бывают разные.

Понятие

Итак, что же такое доля в квартире? Ранее уже было сказано о том, что это определенная часть недвижимости, например, квартиры или дома, которая принадлежит по праву собственности конкретному человеку. Лишить гражданина такого имущества можно только по решению органов правосудия и то, если жилье у человека не единственное, и приобретено оно было не на совсем законных основаниях.

Какой может быть доля в квартире? Таким вопросом задаются многие люди, желающие купить хотя бы небольшую часть недвижимости для проживания и чувствовать там себя полноправным хозяином. Так вот, законодательством этот вопрос до сих пор еще полностью не урегулирован. Поэтому очень часто происходят такие ситуации, когда у одного человека в собственности находится большая часть квартиры, а у другого наименьшая, но, тем не менее, они пользуются жильем абсолютно на равных правах. Об этом также необходимо знать.

Часть жилья принадлежит ребенку

С одной стороны, это очень хорошо, что родители или другие родственники позаботились о том, чтобы у подрастающего гражданина была своя недвижимость, но, с другой стороны, взрослые могут столкнуться с определенными трудностями. В том случае, когда есть доля ребенка в квартире, продать такое жилье будет достаточно сложно. Здесь нужно соблюсти некоторые нюансы, чтобы не нарушить интересы несовершеннолетнего.

Для начала нужно сказать о том, что для продажи жилья, где одним из собственников является ребенок, необходимо будет получить согласие органов опеки. Как показывает практика, эта служба очень неохотно рассматривает подобные заявления граждан. Тем не менее, можно получить согласие на продажу жилья, если:

предъявить предварительный договор на покупку нового, хорошего жилья со значительно большей площадью, чем в продаваемом жилом помещении, где доля ребенка в квартире будет значительно больше, чем сейчас;
открыть счет на имя несовершеннолетнего в банке и заморозить там определенную сумму денежных средств, переданную за продажу жилья покупателем - эти деньги должны пойти только на ребенка.

Иными словами, нужно учитывать интересы несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Например, если родители последнего решили продать трехкомнатную квартиру и купить взамен однокомнатную, то согласие на продажу жилплощади граждане, скорее всего, не получат.

В дополнение

Хотелось бы также сказать о том, что в том случае, когда семья проживает в квартире, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, то лучшим вариантом смены такого жилья будет не продажа, а его обмен на другое жилье большей площади. Потому что в случае продажи жилого помещения, часть которого находится в собственности ребенка, могут возникнуть проблемы не только с поиском покупателей, потому как не все хотят связываться с такими сложностями, но и с получением согласия на сделку от органов опеки. Это нужно учитывать.

Кроме того, доля несовершеннолетнего в квартире только что приобретенной (если это все-таки случилось) должна быть не меньше той, которая у него была раньше. Также по близости с местом проживания ребенка должны быть образовательные учреждения и детская поликлиника. Органы опеки всегда учитывают это обстоятельство при подписании разрешения законным представителям на продажу или обмен жилья на новую квартиру. Главное, чтобы ребенку было хорошо в новых, жилищных условиях. Потому что государство стоит на защите интересов детей.

Как обычно бывает на практике

Если семья состоит из четырех человек, то при покупке жилья в долевую собственность каждому члену семьи полагается по 1/4 доли в этой квартире. Это более правильно и законно. Тем более, если у супругов имеются дети. В зависимости от жизненных обстоятельств, часть недвижимого имущества у кого-то из владельцев жилья может стать больше, если он приобретет ее у другого члена семьи или примет по договору дарения. Например, взрослые дети решают переоформить свои доли в квартире на родителей по определенным причинам. Таким образом, последние приобретают еще по 1/4 доли и становятся полноправными владельцами квартиры (у каждого будет по 1/2 доли недвижимого имущества).

Тем не менее, иногда бывает и по-другому. Если один из собственников жилья подарил свою долю одному из членов семьи, то последний становится владельцем большей половины квартиры, чем остальные домочадцы. Это также необходимо знать.

Выделение долей в квартире

Один из самых интересных вопросов, который в настоящее время волнует многих граждан. Это касается как совместной, так и долевой собственности. Под выделом долей понимают передачу части имущества в натуре в собственность гражданину или выплату ему определенной компенсации (если его доля очень мала).

В данном случае нередко возникает много споров между людьми, которые владеют равными долями одного жилья. Доходит даже до того, что люди очерчивают границы своей личной собственности, отгораживаясь таким образом от совместного имущества. По всем правилам закона, при выделении доли, необходимо иметь разные выходы из дома. Как такое можно сделать в квартире высотного дома? Это невозможно. Потому что это характерно лишь для частных домов.

Совершить сделку по выделению долей на жилье можно путем составления соглашения или через судебные инстанции. Чаще всего, люди обращаются в органы правосудия. Если процедура невозможна в связи с тем, что это приведет к порче имущества, то собственники должны выплатить тому лицу, чье имущество испорчено, денежную компенсацию. Тоже самое относится к тем случаям, когда доля собственности в квартире настолько мала, что выделить ее просто невозможно, и поэтому здесь собственнику также положена материальная компенсация.

Дарение части имущества

Здесь необходимо сказать о том, что сделки этой категории являются совершенно безвозмездными. В том случае, если собственник получает за свою долю деньги от другого лица - это будет уже являться продажей части недвижимости.

Многих граждан очень интересует вопрос о том, как осуществляется дарение доли квартиры между близкими людьми? Есть ли здесь какие-то особенности оформления и нюансы? Сразу же следует сказать о том, что собственник части жилья может распорядиться имуществом по своему усмотрению (подарить, продать, завещать). Если говорить о дарении, то здесь нужно отметить, что договор дарения доли недвижимости чаще всего заключается между близкими людьми. Например, родители дарят детям свою квартиру или ее часть. Так вот, в этом случае одаряемый должен оплатить госпошлину за получение подарка в виде недвижимости.

Кроме того, необходимо составить и заполнить договор дарения и с ним обе стороны обращаются в службу кадастра и картографии своего района и города. Возможно, что записаться нужно будет заранее. Главное, чтобы документы были готовы. После того как сделка будет оформлена по всем нормам закона, новому собственнику жилья выдадут выписку из ЕГРП. Об этом также необходимо знать.

Краткая информация

В настоящее время многих людей также волнуют вопросы, связанные с приватизацией жилья. Ведь если квартира раньше была муниципальной, то после прохождения подобной процедуры она становится частной собственностью. За свое жилье нужно будет платить налоги и перечислять взносы за капитальный ремонт.

Как же распределяются доли между прописанными в квартире гражданами в момент приватизации жилья? Обычно имущество разделяется в равных долях на всех членов семьи. Например, если в жилье проживает и прописано три человека, то вполне возможно выделить на каждого гражданина по 1/3 доли. Так и будет зафиксировано в документах о приватизации жилья. Иными словами, долевыми собственниками квартиры будут являться несколько человек.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире? Ответ в этом случае будет положительным. Ведь собственники долей жилья могут распоряжаться ими по своему усмотрению.

Тем не менее, последние могут встретиться с непониманием других членов семьи, которые имеют преимущественное право покупки этой части недвижимости. Поэтому при желании собственника продать свою долю в квартире он обязательно должен предложить другим владельцами жилья приобрети указанное имущество. В случае отказа последних от покупки части квартиры, она может быть продана любому другому лицу.

К изложенному

Конечно, на практике бывает достаточно тяжело найти того человека, который бы захотел стать собственником не целой квартиры, а только определенной доли недвижимости. Более того, у остальных собственников может не быть средств на приобретение части жилья. Поэтому очень часто, такие сделки заканчиваются судебными разбирательствами, которые имеют не самый благоприятный исход.

Поэтому если гражданин в силу определенных обстоятельств решился на покупку доли в квартире, то перед заключением договора ему лучше всего пообщаться с другими собственниками жилья, которые проживают в этом помещении и узнать их мнение по поводу заселения туда постороннего для них человека. В противном случае жизнь на одной территории для всех собственников жилья может стать просто невыносимой. Поэтому перед совершением подобной сделки покупателю нужно все очень хорошо обдумать.

Если это совместная собственность

В данном случае стоит обратиться к семейному законодательству. Потому что под совместной собственностью понимается общее имущество супругов, приобретенное ими в период официального брака.

Имеет ли жена право на долю квартире мужа, если она была приобретена до заключения законного брака? По общим правилам нет, не имеет. Тем не менее, если муж с женой будут разводиться, и супруга докажет, что она это жилье полностью содержала за своей счет и сделала там капительный ремонт, то суд может признать квартиру совместной собственностью и разделить на две равные доли. Хотя на практике такое случается очень редко.

Что еще?

Какими могут быть доли супругов в квартире, если она была приобретена в долевую собственность? Такой вопрос интересует многих граждан. Тем не менее, если речь идет не о совместной собственности (например, муж купил жилье и оформил его на себя в период действия законного брака), а о долевой собственности, то части жилья у супругов могут быть совершенно разными. Например, у жены есть только 1/4 часть жилья, а у мужчины 3/4. Возможно, это не совсем справедливо и правильно, но так тоже бывает. Особенно в тех случаях, если мужчина зарабатывает деньги и обеспечивает семью, а женщина сидит дома с детьми.

Родители, желающие продать недвижимость с долей в квартире несовершеннолетнего ребенка, должны обязательно помнить о том, что они могут столкнуться с рядом определенных трудностей, как при поиске покупателей на такую недвижимость, так и при оформлении документов на заключение сделки.

Поэтому, они должны обговорить этот вопрос с органами опеки. Это очень важно. Ведь без согласия этой службы на совершение сделки, квартиру они продать не смогут. Более того, при возможности лучше сделать обмен одного жилья на другое (договор предоставить в опеку). Служба проверит условия нового жилья и выдаст свое заключение. Главное, чтобы ребенку была предоставлена в собственность такая же доля, как и была у него ранее в другой квартире.

Заключение

Итак, каждый человек имеет право собственности жилье. Тем не менее, не все могут себе позволить купить целую квартиру или дом. Поэтому некоторые приобретают только часть жилой недвижимости.

Тем не менее, перед тем как гражданин приобретет в собственность долю в квартире у посторонних людей, он должен быть уверен в том, что у них не возникнет трудностей во время проживания на одной жилплощади. Это действительно очень важно. Ведь после приобретения такого жилья, вернуть свои деньги назад будет практически невозможно.

Для того чтобы избежать каких-то трудностей при покупке доли квартиры, договор нужно очень внимательно прочитать, а потом уже подписывать. Ведь на бумаге приобретенная часть недвижимости может оказаться в несколько раз меньше по площади, чем планировалось.

В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами . И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно . И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной .

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены . Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

с одним из родителей остаётся ребёнок;
один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли . Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

квартира унаследована несколькими наследниками;
куплена или принята в дар несколькими людьми;
разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями :

договориться между собой;
просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём , например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры .

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно :

продать или подарить;
завещать;
заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене . Причём предложение должно быть письменное , например, в заказном письме с уведомлением .

К сведению
Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса .

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю , нужно участь несколько нюансов:

если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе , в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить .

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде.
Того требует 244 статья ГК .

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

оформить письменное соглашение об определении долей;
зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья . По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

денег в покупку или строительство вложено не поровну;
один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят . Дарение происходит в два шага:

оформляется дарственная;
регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит . В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной .

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре . Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время . Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором .

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Как отказаться от доли в квартире

Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан .Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний . Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения . Если у ребёнка есть
имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями .

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен , ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

Решение
Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка .

А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной .

Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если :

приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
жильё ещё не построено (кооператив).

По своим техническим характеристикам индивидуальный дом и квартира значительно различаются. Однако нормы закона, регулирующие порядок определения и последующего выдела долей, одинаковы как для дома, так и для квартиры.

Однако с квартирой гораздо сложнее проделать все манипуляции по определению долей, так как она не может быть реконструирована, ее площадь не может быть увеличена, а расположение комнат - изменено. Однако квартира в мегаполисе будет стоить значительно дороже, чем домик в деревне, а потому жильцам так или иначе придется определять свои доли, даже если технически сделать это практически невозможно.

А потому вопросы определения долей - это многолетние споры, конфликты, судебные разбирательства. При этом от грамотно представленной позиции в суде может зависеть многое. Еще важнее на время забыть взаимные обиды, ненависть и попытаться договориться так, чтобы определение долей было максимально удобным для всех сторон.

Именно в этом и проявляется значение юридической помощи, которую с удовольствием окажут наши сотрудники. Их такт, знания и опыт помогают жильцам разрешать даже самые сложные вопросы. А если договориться не удается, то наши юристы находят веские аргументы для защиты интересов своего клиента.

Чем мы можем помочь

Отметим, что для определения долей или определения порядка пользования жилым помещением жильцам придется обращаться в суд, даже если они сумели договориться между собой, так как определить доли может только суд. А потому жильцы сталкиваются с рядом проблем, которые гораздо проще и дешевле доверить профессионалам, которые урегулируют подобные споры довольно быстро. Это лучше, чем читать массу нормативных актов, нервничать и ходить по судам как на работу, в течение нескольких месяцев, а то и лет. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:

проведение юридической консультации, задача которой - понять суть проблемы и сориентировать клиента на требования нормативных актов;
оказание содействия в выборе дальнейшего варианта (окончательное решение все равно остается за клиентом - наши специалисты его не навязывают, а лишь обращают внимание на преимущества и недостатки каждого варианта);
помощь в определении необходимого перечня документов и сбора недостающих;
помощь в переговорах с соседями, так как разумнее найти компромисс и иметь готовый вариант решения вопроса, устраивающий всех;
содействие в подготовке искового заявления, сборе доказательств, поиске свидетелей;
представление интересов клиента в суде, в рамках которого наши специалисты предпримут все усилия, чтобы добиться максимально выгодного решения вопроса в пользу клиента;
содействие в достижении мирового соглашения, что опять же лучше, чем неудобное решение суда и последующие неприятности с соседями;
отстаивание интересов клиента в вышестоящих судебных инстанциях, при проведении экспертиз и других мероприятий;
наблюдение за исполнением судебного решения;
оказание иной юридической помощи, которая может быть необходима только в определенной ситуации.

А для того чтобы наш клиент лучше ориентировался в ситуации с определением долей, ему будет весьма полезна обзорная информация по данному вопросу.

Как определяются доли в квартире

Определение долей в квартире может потребоваться по целому ряду причин, когда на одну квартиру появляются несколько собственников. Такая ситуация возникает после:

расторжения брака и раздела квартиры между супругами;
получения квартиры в наследство несколькими наследниками;
совместной приватизации и в силу других более редких причин.

В теории и на бумаге такой сложный вопрос решается до безобразия просто. Согласно нормам закона, если собственников двое, то каждый из них имеет право на половину квартиры. Если собственников трое, то каждый вправе рассчитывать на треть, и так далее. Юридически вопрос тоже решается просто. Квартира остается единым объектом недвижимости и как таковая не делится. В реестре объектов недвижимости квартира будет прописана как целый объект с указанием количества собственников и размеров их долей.

Каждому из собственников выдают свидетельство, в котором указано, что собственнику принадлежит доля в квартире, которая составляет половину (треть, четверть) ее площади. На этом теоретический раздел имущества заканчивается, и доли на бумаге определены.

Все, конечно, хорошо, если бы квартиру сразу продать, а деньги разделить или в квартире вообще не жить. Но такую роскошь могут позволить лишь единицы. А большинству граждан придется в такой квартире жить. И вот тут начинаются проблемы.

На своей доле невозможно кого-либо прописать (зарегистрировать) без согласия владельцев всех долей. На практике это означает, что кого-то прописать будет нереально. Но это еще полбеды. Дальше неизбежно возникнет вопрос оплаты коммунальных услуг и ремонта жилья. У одного собственника есть компьютер и стиральная машина, а у другого - нет. Так почему за электричество платить поровну? А закон вообще запрещает делить лицевые счета. А как делить комнаты, если собственников двое, а комнат - 3?

Как показывает жизнь, если собственники совместно жить не смогли, то и дальше вряд ли уживутся. А их жизнь часто превращается в кошмар с постоянными скандалами, привлечением соседей, полиции, посторонних лиц.

А потому неизбежен вопрос о том, что делать дальше. Ведь так, как раньше, жить уже невозможно. Ситуация, на самом деле, вовсе не тупиковая, но ее решение может зависеть от массы обстоятельств.

Что дает определение и выдел долей в натуре

Для разрешения ситуации необходимо обособить доли каждого из собственников. То есть сделать из одной квартиры несколько объектов недвижимости. В этом случае преимущества очевидны. Во-первых, когда квартира разделена в реальности, каждому понятно, где находится чье имущество. В этом случае на свою дверь уже можно повесить замок. И в случае проникновения туда соседа вопрос будет рассматриваться уже в плоскости уголовной ответственности. Во-вторых, на своей площади можно будет прописать своего супруга или других граждан. Это тоже многое значит. В-третьих, свою долю худо-бедно можно продать, обменять, сдать в аренду.

Кроме того, не стоит забывать и еще об одном обстоятельстве. Если один из обладателей доли в общедолевой собственности пожелает ее продать, то преимущественным правом ее купить будут обладать владельцы других долей. А значит, собственнику доли придется брать у своих соседей письменный отказ от покупки его доли, прежде чем он сможет продать ее любому третьему лицу. А если цена, предложенная соседям, и реально обозначенная в договоре купли-продажи, будет различаться, то у его соседей возникает право обжаловать законность такой сделки в суде.

С выделом доли также частично решаются вопросы оплаты коммунальных услуг и ремонта. Лицевой счет хотя и останется одним, но собственники будут исполнять солидарные обязанности по оплате коммунальных услуг, то есть платить поровну. А потому после теоретического определения долей переходят к практической части, то есть - определению и выделу долей в натуре.

А потому рассмотрим типовые варианты решения такого вопроса. Хотя их выбор может быть ограничен в каждом конкретном случае.

Простой и удобный вариант

Начнем от простого к сложному. Как известно, квартиры бывают разными, а многоквартирным следует считать дом, в котором имеется как минимум две квартиры. То есть такой дом может быть и одноэтажным. В этом случае определить и затем выделить доли довольно просто. Согласно закону квартиру в реальности можно разделить пополам, однако при этом должен соблюдаться ряд технических требований. Это наличие отдельного выхода и изолированные подсобные помещения для каждой из долей (кухня, санузел, ванна). В одноэтажном доме подобные требования чаще всего соблюсти возможно. А потому большинство собственников идет именно на такой вариант.

Собственники проводят реконструкцию своего жилья, и технически дом становится вполне делимым. В результате таких действий и образовываются «полдома» и другие подобные словечки. Трудности только опять с определением долей в натуре, так как комнаты имеет разную площадь и поровну никак не делятся. В этом случае собственникам придется искать компромисс и договариваться так, чтобы все помещения поделить поровну, а собственник, получивший по площади большую часть, деньгами или другим имуществом должен будет компенсировать лишнюю площадь. Если комнат нечетное число, то возможен вариант, когда большая уйдет одному, а две маленькие - другому собственнику. А разница будет компенсирована.

Поэтому, несмотря на ряд технических сложностей, обычно собственникам удается вопрос решить на выгодных для себя условиях.

Квартира в многоквартирном доме

Однако если квартира находится на 9 этаже многоэтажного дома, где запрещены любые реконструкции, как тут прорубить отдельный вход? С точки зрения закона, ситуация тупиковая. Но поскольку таких дел много, то судебная практика вынуждена искать варианты решения.

Квартира в многоквартирном доме технически никак разделена пополам быть не может. И любая строительно-техническая экспертиза это подтвердит. В этом случае из обычной квартира будет постепенно превращаться в коммуналку. Делается это относительно просто, если только комнаты в ней можно разделить. Суд попытается разделить комнаты пополам и так, чтобы площадь получившихся долей была примерно равна. Практически удается такой вариант в больших квартирах, состоящих из 4 или 5 комнат. В такой квартире можно разделить комнаты так, чтобы совокупная площадь долей была примерно равна.

При наличии таких проблем возникает необходимость определения порядка пользования балконом, кухней и другими общими помещениями. Идеальный вариант, если стороны договорятся о том, как им лучше жить дальше. Суд в такой ситуации с радостью утвердит мировое соглашение, а вопрос будет решен.

Гораздо хуже, когда эти вопросы придется решать суду в отсутствии согласия совладельцев. Тогда решение суда не только не решит проблему, но еще больше ее усугубит. Ведь сторона, почувствовавшая себя ущемленной, просто так это дело не оставит, а потому проблемы в дальнейшей жизни обоим собственника гарантированы.

Именно здесь и проявляется опыт наших специалистов в решении этих вопросов. Ведь при ведении переговоров наши специалисты не имеют никакого отношения к взаимной ненависти или неприязни. А потому с ними вторая сторона скорее пойдет на контакт. Многие наши специалисты обладают и навыками психолога и могут вести переговоры одновременно с несколькими людьми. А значит, достучаться до упрямого совладельца будет намного проще. Кроме того, наши специалисты стараются погасить конфликт и привести стороны к нормальному, человеческому диалогу.

Лучший способ - это не угрозы или давление, как полагают и поступают многие, а нормальное, понятное и доступное разъяснение ситуации сторонам, пояснение норм закона и возможностей суда.

Как показывает наша практика, в большинстве случаев наши специалисты решают вопросы именно путем достижения мирового соглашения. Ибо это самый лучший вариант. В одном из таких дел нашим сотрудникам удалось убедить договориться супругов, которые несколько лет даже разговаривали друг с другом через посредников (работников полиции и соседей). Поскольку иначе разрешить тупиковую ситуацию было невозможно. В некоторых ситуациях мы убеждаем собственников продать свои доли одному лицу, так как это самый разумный вариант, или продать свою долю другой стороне в рассрочку, поскольку крупной суммы денег сразу у человека может и не оказаться.

В любой, даже самой запущенной ситуации наши специалисты найдут тот вариант, который устроит всех совладельцев. А потому выбор за вами: годами судиться или решить вопрос с нашей помощью относительно быстро и недорого.

Трудно найти человека, который не мечтал бы о собственном жилье .

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.

Важно понимать, что этот вид собственности не подразумевает возникновения права владения определенной части жилого помещения.

В обычной квартире практически невозможно выделить долю в натуре, так как для этого необходимо каждую из них обеспечить отельным входом. Поэтому сособственникам приходится договариваться о порядке пользования. Если согласия достигнуть не получается, то его определяют через суд.

При определении порядка пользования размер долей, находящихся в собственности, может не совпадать с размером, закрепленной за каждым владельцем частью жилого помещения .

Так, при разделе двухкомнатной квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, одному из них достанется большая комната, а другому – меньшая.

Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.

Согласно 249 статье ГК РФ каждый владелец обязан оплачивать свою долю и иных сборов, вне зависимости от занимаемой площади . Кроме того, они должны принимать участие и в других расходах, связанных с содержанием жилого помещения.

Как появляются доли?

В долевой собственности находится большая часть всех российских квартир. В первую очередь это связано с особенностями их приватизации .

До появления частной собственности на жилые помещения, они выделялись на всю семью, поэтому сейчас оформить квартиру можно только при участии в приватизации всех проживающих в ней.

Несоблюдение этого правила может привести к выделению доли в квартире через суд. Подать подобный иск несостоявшийся владелец может и через много лет после приватизации.

Если вы хотите узнать, как приватизировать квартиру самостоятельно, то советуем вам прочитать .

Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому. Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире . В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

Возникает долевая собственность и в других случаях. Например:

Раздел квартиры между несколькими наследниками собственника;
Раздел квартиры, купленной в период брака, при разводе;
Продажа или дарение доли в квартире ее собственником.

Основные нюансы купли-продажи долевой собственности

Цена доли значительно меньше пропорциональной части стоимости всей квартиры.

Поэтому наиболее выгодно договориться с сособственниками о совместной продаже недвижимости. Если по каким-либо причинам это невозможно, то свою долю придется продавать самостоятельно.

Статья 250 Гражданского Кодекса предоставляет сособственникам право преимущественной покупки доли общего имущества .

Если собственник несовершеннолетний, то его родители в органах опеки должны получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, затем кто-то из родителей идёт к нотариусу и оформляет отказ.

Отказ должен написать каждый собственник долей в коммунальной квартире. Отказ оформляется нотариально.

Вы должны выяснить у соседей, готовы ли они дать отказ. Если они согласны, вы узнаете, когда им удобно посетить нотариуса. Услуги нотариуса будет оплачивать тот собственник, которому нужен отказ .

Что делать, если соседи не собираются покупать долю и не хотят идти к нотариусу?

К сожалению, нередко совладельцы препятствуют проведению сделки купли-продажи . Обычно это выражается в уклонении от получения извещения о продаже доли.

Законы нашей страны не содержат норм, с помощью которых сособственника можно принудить к отказу от преимущественного права покупки.

Тогда Вы сами идёте к нотариусу и оформляете уведомления (для каждого собственника) о продаже своей доли. Уведомления рассылаются нотариусом и к нему же должны прийти ответы. Это более дорогой и затратный по времени вариант.

Только в случае их отказа, свою часть квартиры можно продать посторонним лицам. При этом цена доли не должна быть меньше предложенной совладельцам .

Неправильно составленное извещение может стать причиной признания будущей сделки недействительной. Согласно действующему законодательству в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

Предложение приобрести долю в праве собственности на квартиру;
Адрес квартиры;
Размер отчуждаемой доли;
Цена доли в рублях.

В течение 30 календарных дней после получения уведомления сособственник должен либо отказаться от преимущественного права покупки, либо выкупить долю .

Для того чтобы иметь возможность документального подтверждения даты вручения, предложение о покупке отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Предлагаем вам для ознакомления образец уведомления о продаже доли в квартире: Скачать .

Часто единственным выходом из подобной ситуации является передача доли покупателю , так как для его оформления не требуется согласия сособственников.

Но решаясь на притворную сделку нужно помнить, что она может быть признана недействительной. Для этого заинтересованному лицу достаточно представить суду доказательства передачи денежных средств. При таком развитии событий покупатель может остаться и без денег, и без жилья.

Кроме того, получение недвижимости в дар является доходом, а значит, будущий владелец обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости доли.

Возможные проблемы при покупке доли в квартире

Выкупая долю в праве собственности на квартиру, прежде всего нужно задуматься о том, почему ее продают.

Чаще всего на рынок попадают проблемные доли квартир, собственники которых годами не могут договориться между собой ни о порядке пользования недвижимостью, ни о совместной ее продаже и последующем разъезде.

В этом случае высока вероятность того, что появление нового сособственника только выведет этот конфликт на новый уровень.

Важно реально оценивать свои возможности.

Отсутствие опыта в коммунальных боях может привести к невозможности распоряжения своей долей. Нередко более напористые совладельцы просто не пускают соседей в квартиру. Полиция в таких ситуациях обычно не вмешивается, ссылаясь на их гражданско-правовой характер.

Большим минусом долевой собственности является необходимость согласия сособственников на любые действия с недвижимостью .

Без согласия сособственников свою часть жилого помещения нельзя не только продать или сдать в аренду, но и использовать для проживания всех членов семьи. Без его получения участник долевой собственник может оформить регистрацию в квартире только для себя и своего ребенка.

Если вы хотите узнать, как прописаться в квартире, то советуем вам прочитать .

Сравнительно невысокая цена доли делает ее покупку весьма заманчивым мероприятием для тех, у кого не хватает денег на отдельное жилье .

Многие из них надеются на то, что они смогут договориться с сособственниками и либо выкупят их долю за смешные деньги, либо вместе продадут всю квартиру. При этом, как правило, они забывают о том, что бывшей владелец, почему-то этого сделать не смог.

Конечно, приобретение доли не всегда оборачивается многолетним противостоянием с сособственниками.

Снизить риск такого исхода событий поможет тщательное изучение документов и знакомство с соседями перед покупкой доли в квартире. Предварительный разговор с соседями поможет правильно оценить возможность совместного проживания и вероятность получения прибыли от этой сделки .

При продаже комнаты или доли в квартире, другие сособственники и соседи по коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки. Как правильно поступить в этом случае? Предлагаем посмотреть видеоролик.

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут. В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли. Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища. На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно. Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше). Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить. И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно. Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого). Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства. Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· расположение дома;

· площадь квартиры;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена - это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой. В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом. Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Выводы

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное - не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам. Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства. Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.