Dom » pravno lice » Prodaja stana koji je pod hipotekom Štedionice. Kako prodati stan pod hipotekom Sberbanke? Procedura prodaje stana. Hipotekarne nekretnine. Koji su rizici kupovine stana pod hipotekom

Prodaja stana koji je pod hipotekom Štedionice. Kako prodati stan pod hipotekom Sberbanke? Procedura prodaje stana. Hipotekarne nekretnine. Koji su rizici kupovine stana pod hipotekom

Zbog visoke cijene nekretnina, ne može svatko priuštiti kupovinu kuće za gotovinu. Mnogi su već navikli na činjenicu da postoji hipotekarni kredit i aktivno koriste ovu uslugu. Stan kupljen ne za gotovinu, već za hipoteku je kolateral.

Većina smatra da je nemoguće prodati kupljeno stanovanje na hipoteku dok se obaveze u potpunosti ne otplate. U praksi sve izgleda drugačije, a proces registracije transakcije prodaje se odvija na drugačiji način.

Hipoteka u Sberbanci

Hipotekarni proizvodi se praktički ne razlikuju jedni od drugih. Prednost hipoteke kod Sberbanke je u tome što finansijska institucija ne menja uslove korišćenja ugovora o kreditu. Do danas ova bankarska institucija nudi jednu od najnižih kamata, minimalan paket dokumenata i brzu obradu. Zbog toga je banka zadobila povjerenje i poštovanje među stanovništvom Ruske Federacije.

Bankarski hipotekarni programi:

kreditiranje mlade porodice: u trenutku dobijanja kredita supružnici ne bi trebali biti stariji od 35 godina, prisustvo minimalnog učešća, hipoteka se izdaje u malom procentu;
primarno stanovanje: hipoteka se izdaje za objekte u izgradnji, glavna prednost je što banka nastupa kao partner i garant u ovoj transakciji;
završeno stanovanje: moguća opcija za stjecanje primarnog i sekundarnog stanovanja;
minimalni paket dokumenata: za podnošenje i razmatranje zahtjeva za kredit potreban vam je pasoš i bilo koji lični dokument, u ovom slučaju će kamatna stopa biti nešto viša nego inače;
nekretnine izvan grada: program vam omogućava kupovinu seoske kuće;

Šta uzrokuje prodaju hipoteke

Postoji mnogo razloga za prodaju kuće. Na primjer, s vremenom je distrikt, lokacija imovine, hitna selidba ili nedostatak sredstava za ispunjenje kreditnih obaveza u potpunosti počeli da izazivaju nezadovoljstvo.

Nedostatak sredstava

Ponekad postoje finansijske poteškoće da izmire svoje kreditne obaveze. Može postojati nekoliko razloga:

gubitak posla (ovo je relevantno u krizi);
smanjenje porodičnih prihoda;
bolest zajmoprimca ili članova njegove porodice.

Hipoteka je dugoročni vid kreditiranja, naravno, pri podnošenju se nadamo da ćemo sve izračunati do najsitnijih detalja, ali u životu se dešavaju viša sila. U takvoj situaciji jedini izlaz je prodaja stana pod hipotekom. Također vrijedi uzeti u obzir da u slučaju kašnjenja u otplati kredita, banka ima pravo da stan stavi na aukciju.

Želja za preseljenjem

Ponekad postoje situacije kada stan prestane odgovarati, a onda ga vlasnici odluče prodati. Na primjer, promijenili ste mjesto rada i umjesto uobičajenih 40-50 minuta trebate dobiti 2-3 sata. Ovakva situacija uzrokuje niz neugodnosti, te stoga vlasnici pronalaze opcije koje su im prihvatljive.

Zahtjevi Sberbanke za prodaju stanova pod hipotekom

Banka nema pravo da odbije svom klijentu da proda nekretnine pod hipotekom, zbog čega je razvijen mehanizam prodaje.

Da biste izvršili transakciju, morate unaprijed obavijestiti banku. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti i pružiti značajne argumente finansijskoj instituciji. Naravno, za banku je neisplativo obavljati takve poslove, jer to može nositi kreditne i operativne rizike, kao i gubitak klijenata.

Mora se dobiti pismeno obavještenje od finansijske institucije da bi se odobrila prodaja imovine. Obično, nakon obavještenja, banka priprema pismo ovlaštenja za prodaju trećem licu. Ako ste primili odbijenicu, možete se žaliti kontaktiranjem centralne banke. Prije nego kontaktirate finansijsku instituciju, obavijestite kreditnog menadžera. Uvjeravamo vas da nijedna banka neće htjeti naduvati pitanje na nivo regulatora. Čim u rukama dobijete željeno pismo dozvole, nastavite sa pripremanjem potrebnih dokumenata.

Prije prodaje nekretnine, morat ćete otplatiti sve obračunate kamate, ako ih ima.

Kako prodati nekretninu

Najoptimalnija opcija, koja ne uključuje rizike, je potpuna otplata hipoteke. Ako nemate takvu priliku, onda:

pozajmiti potrebnu količinu novca;
otplatite svoju hipoteku u potpunosti
nakon otplate hipoteke postajete vlasnik, a to vam daje pravo da skinete teret (povlačenje iz zaloga) na nekretnini;
izvršiti transakciju za prodaju stana;
vratiti prethodno preuzeti dug.

Druga moguća opcija je da dobijete depozit od kupaca vaše nekretnine.

Metode prodaje nekretnina uz dozvolu Sberbanke

Postoji nekoliko opcija i sve se uspješno praktikuju.

Novi kupac kupuje stan od zajmoprimca, koristeći sef. Za to se sastavljaju 2 ćelije. Jedan sadrži pun iznos vrijednosti objekta, a drugi razliku od cijene i rezultirajućeg hipotekarnog duga. Jedna ćelija pripada prodavcu, a druga banci.

Kupac može kupiti nekretninu koristeći akreditiv. Račun se otvara u banci kod koje je hipoteka direktno izdata. Sredstva se prenose na dan transakcije.

Način potpune otplate ugovora o kreditu uz saglasnost banke. Za to se dobija saglasnost banke, sastavlja kupoprodajni ugovor, u skladu sa zakonom, i obavlja se transakcija.

Načini prodaje nekretnina bez dozvole banke

Ova metoda ne uključuje učešće bankarske institucije. Za njegovu implementaciju potrebno je:

uzmite dokumentarni dokaz, potvrdu o hipotekarnom dugu od vašeg kreditnog službenika;
razjasniti informacije o nepostojanju kazni za prijevremenu otplatu hipoteke;
zaključiti javnobilježnički ugovor između prodavca i kupca;
unaprijed dogovorite prijem potrebnog iznosa novca, kao opciju, može se prebaciti na bankovni račun ili koristiti depozitar;
nakon toga u potpunosti zatvorite hipotekarni dug, kreditni službenik će vam izdati potvrdu o prijemu u kojoj će biti naznačeno potpuno zatvaranje hipoteke u svrhu plaćanja;
nakon toga banka uklanja teret sa imovine, a izdaje se potvrda o zatvaranju hipoteke io nepostojanju duga;
tada je potrebno registrirati se za transakciju i ukloniti ograničenja iz nje;
nakon što dobijemo svu dokumentaciju o zatvaranju i otplati hipoteke, idemo u javnobilježničku komoru na sastavljanje kupoprodajnog ugovora.

Ponekad se situacija razvija tako da je zajmoprimac prisiljen prodati stečenu nekretninu bez otplate kredita uzetog za nju. Morate unaprijed proučiti kako prodati stan u hipoteci Sberbanke, na što biste trebali obratiti posebnu pažnju.

Glavni razlozi za prodaju kreditnih stanova

Ugovaranjem hipoteke za klijenta, Sberbank očekuje da će dobiti određenu stabilnu dobit tokom nekoliko godina. Dužnik otplaćuje primljeni kredit, razumno raspoređujući svoje troškove. Ali ponekad se životna situacija promijeni, a zajmoprimac je prisiljen prodati kreditnu nekretninu.

Glavni razlozi za prodaju kreditne imovine su:

naglo pogoršanje finansijske situacije, nemogućnost plaćanja mjesečnih plaćanja;
preseljenje u drugu oblast;
želja za proširenjem životnog prostora i stjecanjem prostranijeg stanovanja.

Da biste prodali kuću uzetu pod hipoteku, morate proći kroz nekoliko faza:

traženje kupca;
primanje novca za otplatu ostatka kredita;
zatvaranje kredita;
uklanjanje tereta sa nekretnina;
zatvaranje transakcije prodaje i kupovine.

Prednosti samostalne prodaje nekretnine od strane zajmoprimca

Dužnik nema pravo i ne može prodati založenu imovinu bez saglasnosti Sberbanke. Uz naglo pogoršanje finansijske situacije, on mora obavijestiti banku o nemogućnosti daljeg plaćanja uzete hipoteke. Ukoliko klijent ne može samostalno odlučiti kako će prodati imovinu, Sberbank je prodaje u svoje ime.

Prodaja imovine od strane bankarske organizacije je neisplativa za klijenta, jer su bankari zainteresovani da u kratkom roku realizuju kolateralnu imovinu i otplate iznos duga. Stan će biti ponuđen po cijeni nižoj od tržišne, isplativije je zajmoprimcu da sam pronađe kupca.

Klijent treba da razgovara sa menadžerom Sberbanke o problematičnim pitanjima koja su se pojavila prilikom otplate hipoteke, da izabere najbolje vreme i opcije kako da proda nekretninu.

Glavni načini prodaje stanova pod hipotekom

Prodaja imovine koju je založila Sberbanka nije laka. Mnogi kupci se plaše da uđu u hipoteku iz straha da će izgubiti novac. Zadatak zajmoprimca je da uvjeri kupca u čistoću prodaje, da dobije garanciju i podršku bankarske strukture. Postoji nekoliko načina da prodate hipotekarni stan Sberbank.

Realizacija stambenog prostora nakon potpune otplate kredita

Najprihvatljivija opcija za bankare je da u potpunosti otplate kredit koji je uzeo dužnik, otkloni stambeni teret i dalju prodaju. Prodavac će moći koristiti ovu opciju pod uslovom da nedostajući iznos u visini stanja kredita uspije pozajmiti od trećeg lica - rođaka, rođaka ili kao kredit od druge finansijske i kreditne institucije. Ali ako se njegova finansijska i materijalna situacija pogorša, ova opcija nije dostupna zajmoprimcu.

Realizacija stanovanja od strane banke

U ovom slučaju, zajmoprimac se ne trudi prodati stan, sve radnje obavlja banka. Sberbank prodaje nekretnine kao zalog, otplaćuje izdati kredit, a ostatak, ako postoji, daje klijentu. Bankari su zainteresovani da brzom prodajom problematične imovine vrate dug u kratkom roku. Nakon plaćanja kamate i iznosa kredita, zajmoprimcu može ostati minimalni iznos.

Prodaja nekretnine od strane zajmoprimca

Klijent banke može samostalno tražiti kupca i dogovoriti kupoprodaju bez uključivanja bankara. U tom slučaju povećavaju se rizici na strani kupca, koji treba da osigura transakciju što je više moguće. Ostatak hipotekarnog iznosa kupac plaća sklapanjem avansnog ugovora i predugovora o kupoprodaji sa prodavcem. Nakon otplate kredita, prodavac uklanja teret sa stana i zaključuje posao sa kupcem. Glavni rizik za kupca leži u vremenskom periodu, koji može biti i do 2 sedmice, ako je hipoteku na hipotekarnom stanu banka prenijela na treće lice.

Ukoliko kupac nema dovoljno sopstvenih sredstava da u potpunosti plati kupljeni stan, može ponovo upisati hipoteku na stan na svoje ime. Banka će mu dati kredit za nedostajući iznos. Kupac će ponovo upisati vlasništvo i kredit.

Neke agencije za nekretnine uz naknadu svojim klijentima pružaju uslugu otkupa duga banci. Agencija prenosi sredstva zajmoprimcu za otplatu ostatka kredita, a nakon otklanjanja tereta i prijema novca od prodaje nekretnine, klijent otplaćuje dug prema agentima za nekretnine. Stalno praćenje transakcije od strane stručnjaka agencije za nekretnine smanjuje rizik da kupac ostane bez novca i stana.

Ako su vlasnici hipotekarnog stana maloljetni, za prodaju će biti potrebna dozvola organa starateljstva i starateljstva.

Prilikom odlučivanja o kupovini stana na kredit, preporučljivo je pažljivo proučiti trenutne programe vodećih banaka, obratiti pažnju na hipoteke koje podržava država, za koje su kamate niže nego u drugim kreditnim proizvodima.

Za mnoge stanovnike Moskve pitanje hipoteka ostaje relevantno. Nekretnine u glavnom gradu su skupe, a često nema drugog načina nego uzeti kredit u banci za kupovinu. Stan kupljen hipotekom je svojevrsna garancija da će banka vratiti kredit. To znači da je vlasništvo nad takvom nekretninom, iako je vaša, banka „zamrznuta“, odnosno zabranjen je njen prenos.

Ali šta ako vam okolnosti ne dozvoljavaju da otplatite kredit? Na primjer, niko nije imun od razvoda, svađa među rođacima, gubitka solventnosti ili bilo koje druge situacije koja vas prisiljava da prodate stan za koji još nije plaćena hipoteka. Ili se može desiti da ste tokom dužeg perioda koji vam je banka dala za vraćanje sredstava odlučili da promijenite stan, na primjer, zbog promjene posla? Ovaj problem se može riješiti na nekoliko načina.

Potpuna otplata kredita prije prodaje stambenog prostora

Ova opcija podrazumijeva potpunu otplatu duga prije prodaje starog stana i kupovine novog. Čim se otplati hipotekarni dug, zajmoprimcu će biti ukinuta sva ograničenja prodaje hipotekarnog stana. To će vam omogućiti da bez problema kupite novo stanovanje za lična sredstva ili, opet, na kredit.

Ključna tačka u ovoj opciji je pitanje - "gdje nabaviti novac za plaćanje ostataka kredita?". Uostalom, staro stanovanje još nije prodato, a nema ličnih sredstava u takvim količinama, inače zašto biste morali uzeti nekretninu na kredit? Ovdje zajmoprimac ima nekoliko opcija. Može da pozajmi novac od prijatelja ili rođaka. U tom slučaju, sve manipulacije s bankom i kupovina novog doma trajat će samo nekoliko dana, nakon čega možete vratiti pozajmljeni novac.

Ukoliko ova opcija nije moguća, novac se može dobiti od osobe zainteresovane za kupovinu Vaše kuće. Tada će faze transakcije imati sljedeći redoslijed:

Zajmoprimac (prodavac) mora kontaktirati banku u kojoj je kredit izdat i razjasniti stanje hipotekarnog duga. Istovremeno, možete uzeti dokument koji potvrđuje iznos duga od banke kako biste ga predočili kupcu.

Između prodavca i kupca biće potrebno zaključiti ugovor, koji mora biti ovjeren kod notara.

Prodavac se sa kupcem dogovara o opcijama prenosa novca za otplatu zajma: u gotovini (nepouzdana opcija za kupca, stoga se rijetko koristi), prijenos sredstava na bankovni račun ili otplata duga u banci u prisustvo i prodavca i kupca.

Sljedeći korak je otplata duga. Prodavac može otplatiti dug po kreditu: banka mu sastavlja svu platnu dokumentaciju koja će dokazati učešće ove osobe u otplati kredita. U ovoj fazi postoji jedna važna stvar: prvo provjerite da ugovor o hipoteci sa bankom ne uključuje kaznu za prijevremenu otplatu kredita. U svakom slučaju, dug možete otplatiti ranije, ali ako postoji kazneni bod, za to ćete morati dodatno platiti.

Nadalje, banka otklanja teret sa zajmoprimca i izdaje mu dokument o otklanjanju tereta i vraćanju svih dugova banci.

Nakon prijema svih potrebnih dokumenata, potrebno je registrovati transakciju i činjenicu da je zajmoprimac uklonio sva ograničenja u njenom završetku. Tek tada će ugovor o otplati duga postati pravno obavezujući.

Imajući sa sobom svu potrebnu dokumentaciju i registrovan ugovor, potrebno je da dođete u kancelariju notara, gde možete sastaviti kupoprodajni ugovor. Ovaj dokument također podliježe državnoj registraciji, nakon čega će postati osnova za dobivanje potvrde o vlasništvu.

Prodaja uz učešće banke

Suština ove transakcije je ista kao u prvoj opciji. Jedina razlika je što su sada zakonska prava prodavca i kupca dobro zaštićena. Ova metoda se smatra najsigurnijom i isključuje bilo kakve prijevarne radnje s obje strane. U tom slučaju, kupac može bezbedno prebaciti novac za otplatu duga prodavcu bez straha da će izgubiti svoja sredstva.

Kao dodatnu mjeru sigurnosti, banka daje kupcu mogućnost sastavljanja ugovora o garanciji. Zahvaljujući ovom ugovoru, kupac će moći samostalno da otplati ostatak duga i stekne pravo da od prodavca zahteva povrat ovog duga.

Prenos duga na drugo lice

Osnova za takvu transakciju često je nemogućnost sadašnjeg vlasnika kuće da otplati dug po kreditu. U tom slučaju banka može ući u poziciju zajmoprimca i ponuditi mu dvije opcije za transakciju:

Novi korisnik kredita uzima kredit od banke kod koje je dat kredit za stan na prodaju:

Novi zajmoprimac može uzeti kredit od druge banke.

Prva opcija je jednostavnija. Prije nego što nastavite s prijenosom duga, opet, uvjerite se da ugovor ne predviđa kaznu za prijevremenu otplatu kredita. Osoba kojoj se planira izdati dug trenutnog zajmoprimca mora donijeti u banku paket dokumenata - to su svi papiri koji se dostavljaju banci prilikom podnošenja zahtjeva za kredit. Potpuna lista potrebnih dokumenata mora se razjasniti u banci.

Ukoliko ne bude problema sa dokumentima, banka će sa novim zajmoprimcem zaključiti ugovor o kreditu. Sredstva po ovom ugovoru ići će za otplatu kredita licu koje želi da proda stan. Banka takođe ispisuje vlasništvo i dug prema novom zajmoprimcu.

U ovoj transakciji postoji nekoliko važnih detalja: kamate akumulirane na hipoteku morat će se isplatiti starom zajmoprimcu, jer se ne odnose na troškove stanovanja. Ako je u trenutku prodaje stana stari zajmoprimac već otplatio veći dio kredita, a dug po kreditu je manji od cijene ovog stana (to se još može dogoditi ako cijena nekretnine poraste), razlika se isplaćuje starom zajmoprimcu.

Odabravši drugu opciju transakcije, imajte na umu: banka kreditor neće uvijek biti spremna da vam izađe u susret, jer će u tom slučaju izgubiti prihod bez primanja kamate na kredit. Da, i shema s ovom verzijom transakcije bit će složenija. Kupac sam odlučuje o pitanju dobijanja kredita od nove banke. Može uzeti potrošački kredit bez kolaterala, pri čemu kao namjenu naznači kupovinu stambenog prostora, ili kredit osiguran drugom imovinom. Ova metoda se smatra najtežom i najnepovoljnijom za sve strane.

Prodaja stana na materinski kapital

U tom slučaju, zajmoprimac će morati da se obrati banci kako bi dobio uslove pod kojima se ova transakcija može izvršiti. Nakon utvrđivanja uslova banke, zajmoprimac će moći da otplati dug na dan ili na dan zaključenja transakcije sa bankom i istovremeno podnese dokumente o uklanjanju tereta na državnoj registraciji. Ili korisnik kredita može prodati stan i vratiti kredit nakon prijenosa vlasništva.

Karakteristike saradnje sa Sberbankom

U okviru saradnje sa svojim klijentima, Sberbank najčešće bira strategiju koja je njima korisna. Dakle, ako želite da prodate stan, ali ne možete da platite preostali dug za njega (nije bitno koji od gore navedenih metoda koristite), Sberbank vam može ponuditi ovu opciju:

Potpisujete preliminarni kupoprodajni ugovor sa bankom;
Plaćate djelomični trošak stana;
Sberbank vas oslobađa tereta i izdaje odgovarajuće pismo i drugu prateću dokumentaciju;
Podnesete pismo nadležnom organu za registraciju, odakle dobijate novi izvod (koji ne sadrži zabrane prodaje);
Plaćate u potpunosti prema ugovoru;
Nakon toga slijedi potpisivanje i upis kupoprodajnog ugovora i upis vlasničkih prava.

Šta još trebate znati o prodaji stana pod hipotekom?

Koju god šemu akcije da odaberete, zapamtite: svaka transakcija mora započeti upozorenjem banke i dobijanjem dozvole od nje za dovršetak transakcije. Gore navedene sheme za prodaju stana opterećenog hipotekom se često koriste, ali nisu obavezne. U svakom pojedinačnom slučaju, banka pažljivo ispituje situaciju zajmoprimca i samostalno donosi odluke na osnovu okolnosti. Sberbank nije u obavezi da se pridržava nijedne od gore navedenih šema. Zajmodavac bira pravac delovanja koji se prvenstveno zasniva na zaštiti sopstvenih interesa.

"Odjel za nekretnine": pomoć pri prodaji hipotekarnih stanova

Kojim god putem da se odlučite u ovoj situaciji, rješavanje pitanja prodaje stambenog prostora može potrajati. Radi se o veoma ozbiljnim poslovima koji uključuju veliki novac i važne dokumente. Ako hitno trebate prodati hipotekarni stan, ali nemate vremena da se udubite u nijanse transakcije sa Sberbankom, možete kontaktirati kompaniju Odjela za nekretnine. Takve probleme rješavamo kompetentno i brzo.

Mi smo jedna od najpouzdanijih i najstabilnijih kompanija za nekretnine. Za više od 20 godina rada, dobili smo samo pozitivne povratne informacije od naših kupaca. Kupci Odjela za nekretnine nas preporučuju svojim prijateljima, jer su se konačno uvjerili da je naš glavni cilj pomoći ljudima. Svakom transakcijom se bave samo kvalifikovani stručnjaci sa velikim iskustvom, ljudi koji znaju sve o svom poslu.

Obratite se "Odjelu za nekretnine" - rješavamo probleme s prodajom hipotekarnih stanova u Moskvi ili Moskovskoj regiji brzo, bez rizika i gubitaka za naše kupce.

Obraćajući se stručnjacima Odjela za nekretnine, možete biti sigurni da će vaše interese zastupati iskusni profesionalci.

Hipotekarni krediti imaju rok dospijeća do 30 godina. S obzirom na to da se planovi i prioriteti mogu promijeniti za to vrijeme, zajmoprimce oprezno zanima kako što brže i bez problema prodati stan koji je pod hipotekom Sberbanke.

Dva načina prodaje hipotekarnog stana

Prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji, zajmoprimac i banka (hipotekarni dužnik) moraju postupati striktno u pravnom polju, rukovodeći se odredbama važećeg zakonodavstva, posebno Zakona o hipoteci i Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Zajmoprimcu se daje mogućnost da proda stan pod hipotekom tako što će ponovo izdati kredit kupcu ili otplatiti dug prije roka o njegovom trošku. Zajmoprimac bira optimalnu metodu na osnovu situacije.

Prodaja uz prijevremenu otplatu kredita

Procedura prodaje stana koji je pod hipotekom Sberbanke uz potpunu otplatu duga po kreditu je najjednostavnija i ne zahtijeva puno vremena. Njegovi glavni koraci:

Pretraga kupaca.
Izrada predugovora.
Podnošenje zahtjeva banci za prijevremenu otplatu duga.
Isplata hipotekarnog duga.
Uklanjanje tereta.
Potpisivanje glavnog ugovora o prodaji.
Upis prava novog vlasnika.

Zajedno s kupcem sastavlja se predugovor o prodaji stana koji se nalazi u hipoteci Sberbanke Ruske Federacije: uzorak takvog ugovora može se sastaviti na osnovu standardnog bankovnog obrasca. U ovoj fazi moguće je plaćanje avansa prodavcu.

Dalje, banci se podnosi prijava u kojoj je potrebno navesti tačan datum otplate duga i iznos, kao i račun sa kojeg će sredstva biti prebačena. U tom slučaju, datum naveden u prijavi mora biti radni dan.

Za prijevremenu otplatu duga nema naknade.

Nakon isplate duga, radnje za uklanjanje tereta sa stambenog prostora koordiniraju se sa predstavnikom banke. Obično banka izdaje hipoteku, koja ima oznaku o potpunoj otplati kredita i pratećih dokumenata. Zajmoprimac dostavlja ove dokumente Rosreestru, gdje se teret uklanja i izdaje odgovarajuća izjava.

Tada dolazi do potpunog poravnanja: kupac plaća razliku između iznosa hipotekarnog duga i tržišne vrijednosti stambenog prostora. Potpisan glavni ugovor o prodaji stana. Zatim ostaje upisati prava novog vlasnika stana kod državnog matičara.

Poravnanje između kupca i prodavca može se izvršiti korišćenjem individualnog sefa Sberbanke.

Preknjižba ugovora o hipoteci na drugo lice

Zajmoprimac može svoja prava i obaveze u vezi sa imovinom pod hipotekom prenijeti na treće lice. Nakon obnove ugovora, obavezu vraćanja duga preuzima kupac.

Možete prodati stan sa zamjenskim zajmoprimcem samo uz dozvolu Sberbanke.

Banka će pristati na proceduru samo ako korisnik kredita može uvjerljivo dokazati svoju namjeru da proda stan za koji još nije izmirio dug. Mora da ima zaista teške razloge, na primjer, viša sila, invaliditet, prisilno preseljenje u drugu zemlju. Korak po korak upute za prodaju stana pod hipotekom od Sberbanke u 2017. godini uključuju sljedeće stavke:

Utvrđivanje iznosa duga.
Priprema paketa dokumenata.
Provjera banke novog zajmoprimca.
Dobivanje dozvole od banke.
Potpisivanje novog ugovora.
Otkazivanje prethodnog ugovora
Poravnanje između kupca i prodavca.
Upis prava svojine.

Prilikom odlučivanja kako prodati stan s teretom hipoteke Sberbanke, mora se imati na umu da će njegov kupac morati proći punu provjeru, sličnu onoj koju je prethodno prošao i sam zajmoprimac.

Potencijalni kupac hipotekarne nekretnine mora ispuniti utvrđene uslove u pogledu godina starosti, državljanstva i radnog iskustva, kreditne istorije.

Za prodaju stana pod hipotekom Sberbanke potrebno je unaprijed pripremiti dokumente. Prodavac će morati napisati zahtjev za otkazivanje kreditnih obaveza i ustupiti ih trećoj strani koja je spremna preuzeti odgovornost za otplatu duga. Kupac će biti u obavezi da:

izjava;
interni opšti pasoš;
kopiju radne knjižice (ovjerena kod notara);
bilans uspeha (za period od 6 meseci);
popunjen upitnik.

Ako je od pregleda i procjene stana prošlo 6 mjeseci ili više, postupak procjene će se morati ponoviti.

Dokumenti potpisani u sklopu transakcije, na primjer, glavni ugovor o prodaji stana pod hipotekom Sberbanke (uzorak 2017.), nalaze se na službenoj web stranici Sberbanke Ruske Federacije. Bolje ih je proučiti unaprijed.

Kupac plaća prodavcu razliku između stanja hipotekarnog duga i vrijednosti imovine, a budući da se hipotekarni stan obično prodaje uz popust, transakcija će biti korisna ne samo prodavcu, koji se riješi duga, ali i kupcu, koji kupuje nekretninu po cijeni ispod tržišnog prosjeka.

Niste zadovoljni hipotekarnim stanovanjem - što učiniti?

Sa poboljšanjem finansijskog stanja zajmoprimca, možda će morati da proda stan pod hipotekom Sberbanke i kupi još jedan. Da bi to učinio, bira jednu od navedenih metoda i, nakon otpuštanja dugova, zaključuje novi ugovor o hipoteci za kupovinu većeg stana. Istovremeno, morat će pripremiti kompletan paket dokumenata koje će Sberbanka provjeriti sa svojom karakterističnom savjesnošću. Nekretnina prolazi kroz kompletnu inspekciju i proces procjene.

Iznos transakcije

Bez obzira na to kako se vrši prodaja hipotekarnog stana koji je založen banci, Sberbank utvrđuje iznos duga koji se sastoji od tijela kredita i obračunate kamate. Kamate na kredit najčešće otplaćuje direktno zajmoprimac – one se ne odnose na vrijednost nekretnine i smatraju se naknadom banci za usluge kreditiranja. Takođe, zajmoprimac je u potpunosti odgovoran za kašnjenje u plaćanju prije prenosa kreditnih obaveza na novog vlasnika (kupca).

Prilikom prodaje stana pod hipotekom, zajmoprimac može ne samo da otplati svoj dug prema finansijskoj instituciji, već i da ima koristi od povoljne tržišne situacije i rasta cijena nekretnina. Ako je u trenutku prodaje založenog stana značajan dio kredita već plaćen, a preostali dug manji od njegove sadašnje vrijednosti, razlika se isplaćuje korisniku kredita.

Nijanse i rizici prodaje hipotekarnog stana

S obzirom da Sberbank Ruske Federacije pruža hipotekarne kredite u okviru nekoliko programa, morate shvatiti da svaki slučaj ima svoje nijanse. Ako je ugovor sklopio zajmoprimac koji je u braku, tada je njegov bračni drug (supruga) suzajmoprimac. Stoga će banka prilikom razmatranja zahtjeva za prodaju stana sa neizmirenim dugom, gdje je glavni razlog invalidnost dužnika, radije sve obaveze prebaciti na supružnika.

Prodaja stana kupljenog pod vojnu hipoteku je moguća, ali tek kada se otplati značajan dio duga. U tom slučaju će biti potrebno odobrenje Rosvoenipoteke, koja je jedna od strana. Ako je stan kupljen na hipoteku uz učešće materinskog kapitala, može se prodati nakon dobijanja dozvole organa starateljstva ili nakon što svi njegovi vlasnici navrše 18 godina.

Postupajući u pravnom polju i poštujući zakonski utvrđenu proceduru za prodaju hipotekarnih stanova, zajmoprimac ne rizikuje ništa. U suprotnom, imovina može biti oduzeta. Osim toga, banka može priznati transakciju nevažećom ili zahtijevati prijevremenu otplatu duga u cijelosti i sa dospjelom kamatom.

Kako bi se izbjegli problemi s kupcem, preporučljivo je prvo provjeriti njegovu solventnost pa tek onda predložiti kandidata na razmatranje od strane službenika banke.

Kupac mora pažljivo pristupiti kupovini stambenog prostora sa neizmirenim dugom. On mora biti svjestan svih karakteristika transakcije - to će pomoći da se isključi njegovo odbijanje u bilo kojoj fazi postupka, uključujući i u posljednjem trenutku - prilikom potpisivanja ugovora.

Znajući kako ide transakcija prodaje stana putem hipoteke u Sberbanci, zajmoprimac se možda neće bojati da će njegov dug postati „neodrživ“. U slučaju pogoršanja finansijske situacije, moći će se osloboditi gotovo u svakom trenutku. Ako postoji prilika da poboljšaju svoje životne uslove, onda ni hipoteka neće postati prepreka. Pod određenim okolnostima, prodaja hipotekarnih nekretnina donosi značajne finansijske koristi.

Mnogi sumnjaju - da li je moguće prodati stan pod hipotekom Sberbanke? Neki su sigurni da založena imovina nije na prodaju. Naime, prodaja stana pod hipotekom nije zabranjena. I bez izuzetka.

Ili dobijanje saglasnosti, spremnost za dugo i složeno projektovanje.
Ili pokušaj da se pronađe kupac za hipotekarni stan, da se uz njegovu pomoć riješe financijski problemi s bankom, te mu proda stambeni prostor koji je već oslobođen zaloga.

Ako u prvom slučaju prodavac može računati na iznos manji od cijene sličnog "besplatnog" stana, onda će u drugom dobiti još manje, a pronalazak kupca će biti još teži.

Ali to je samo "šira slika" koju dobar razvoj događaja ili napori prodavača kuće mogu uvelike poboljšati.

Razlozi i uslovi za prodaju hipotekarnog stana

Na mnogo načina, cijena i drugi uvjeti za prodaju stana pod hipotekom (tj. založenog od Sberbanke ili) zavise od individualnih okolnosti prodavca.

Neko prodaje stan jer nema sredstava za dalju otplatu kredita.
Neko zato što je u mogućnosti da plati skuplje stanovanje i želi da se u njega useli.
Neko je prisiljen na prodaju zbog ličnih okolnosti: dopuna u porodici, potreba za preseljenjem, razvod, itd. Ovdje nema općih pravila. Ali u praksi, postoje neke ponavljajuće zavisnosti:
Što je lošiji položaj i finansijski izgledi prodavca, to će manje dobiti od prodaje. Mnogi kupci imaju tendenciju da koriste "prinudnu prodaju".
Što je niža ponuđena cijena, veći je rizik kupca. Prodavci često smanjuju cijenu ako nisu u stanju sami riješiti probleme s bankom i transakcijom. Ali ne postoji garancija da kupac može riješiti ove probleme.

Prodaja hipotekarnog stana uz saglasnost Sberbanke

Za prodaju stana koji je pod hipotekom Sberbanke potrebna je njena obavezna saglasnost. A da bi se dobila ova saglasnost, neophodna je lična žalba primaoca hipotekarnog kredita Sberbank PJSC i objašnjenje njihovih motiva.

Najvjerovatnije će se Sberbanka složiti:

Za one koji nisu u mogućnosti da otplate svoje kredite.
I oni koji su spremni platiti hipoteku za skuplje stanovanje.

U prvom slučaju, Banka izbjegava proceduru prinudnog iseljenja, prodaju stambenog prostora i povezane probleme.

U drugom slučaju, Banka se nada da će na istom klijentu zaraditi više.

Kako prodati stan koji je pod hipotekom Sberbanke

Operacija prodaje stana pod hipotekom teče na sljedeći način:

Zajmoprimac obavještava banku o želji da proda stan. Objašnjava razloge.
Dobije saglasnost banke za operaciju.
Banka nudi klijentu da zaključi predugovor o kupoprodaji.
Prodavac prima avans i vraća dug Sberbanci.
Prodavac i kupac ne sastavljaju predugovor, već konačan ugovor o prodaji stana.

Druga opcija, mnogo rjeđa, je obnavljanje ugovora o hipoteci na drugu osobu. Događa se svojevrsna „prodaja duga“, tj. ugovor o prenosu duga na treće lice. U ovom slučaju, drugi zajmoprimac počinje da plaća hipotekarni kredit. Na njega se prenose sva prava na stambeno preostalo založeno na banci.

Nema sigurnosti da će kupac stana ispuniti zahtjeve Sberbanke. A još je manja vjerovatnoća da će Banka pristati na izdavanje kredita novom zajmoprimcu pod istim uslovima.

I prvi i drugi slučaj nose određene rizike za kupca.

Nakon što je otplatio kredit za svoja sredstva, vlasnik stana može odbiti nastavak transakcije. Uostalom, nemoguće je zaključiti ugovor o prodaji stambenog prostora dok se ono ne oslobodi zaloga u banci. One. govorićemo samo o dugu jednog pojedinca prema drugom, a ne o obavezi prenosa stana u vlasništvo.

Prodaja uz saglasnost Sberbanke ima jednu važnu prednost - Banka može biti garant transakcije. A kupac će moći direktno prebaciti novac u Banku za otplatu kredita.

Rizik kupca smo već razmatrali, a rizik prodavca je da Banka može da prigovori na prenos vlasništva. U tom slučaju, prvo ćete morati u potpunosti platiti stan, a tek onda ga prodati.

Takođe nema govora o garancijama Sberbanke tokom operacije.

Uopšteno govoreći, prodaja bez saglasnosti Banke prati ista pravila. Ali dodaju se neke mjere opreza:

Prodavac dobija potvrdu od Sberbanke o iznosu neplaćenog salda za. I poklanja kupcu.
Predugovor o prodaji stana sastavlja se kod notara.
Kupac uklanja dva sefa u ostavi. Jedan sadrži iznos za otplatu hipotekarnog kredita, drugi sadrži razliku između cijene stana i iznosa otplate. Novac iz prve ćelije ide u banku, novac iz druge ćelije prima prodavac.

Drugi način je otvaranje akreditiva u Sberbanci na koji kupac plaća cjelokupnu cijenu stana, a prodavac prima iznos umanjen za dug prema Banci.

I još jedna opcija, za prodavce sa visokim tekućim prihodima.

Uzmite potrošački kredit od bilo koje banke.
Iz svojih sredstava da otplati hipoteku.
Prodajem neopterećen stan.

Ali da biste dobili uporedivu (u prosječnom slučaju) upola nižu cijenu stana, morate imati vrlo visoka i stabilna primanja.

Takođe, prilikom prodaje bez saglasnosti Banke mogu se koristiti kontra ugovori sa različitim vrstama obaveza. Ovo se radi kako bi se kupac zaštitio od želje kupca da nakon otplate duga prema Sberbanci ne ispuni predugovor o kupoprodaji. Približan uzorak takvog sporazuma može se pronaći na Internetu, bolje je odabrati "svježe" opcije, po mogućnosti 2020. godine, kako bi se spriječile moguće nedosljednosti s važećim zakonodavstvom. Međutim, radi se samo o formi ugovora, već o njegovom sadržaju, tj. pronalaženje obaveza koje prodavac ne može da prekrši postaje problem kupca.

Ali glavni značajan aspekt za gotovo svaki aspekt trebao bi biti razumijevanje da sve poteškoće i rizici transakcije proporcionalno smanjuju cijenu ovog stambenog prostora.