Инвестирование на начальном этапе строительства. Инвестирование в новостройки — правила безопасности. В какое строительство лучше инвестировать средства

• Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована
• Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Покупка малогабаритных квартир (19 - 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные , чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня . День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия - купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) - это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду , а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года. Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше - 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 - 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – )

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи ».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости )

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Источник изображения: Фотобанк Лори

Пережив не один кризис, мы уже знаем, что c китайского соответствующий иероглиф переводится как «новые возможности». Есть ли сегодня возможность заработать для людей, инвестирующих в квартиры в новостройках? Какие объекты в нынешних реалиях стали наиболее ликвидны? Об этом пойдет речь в новом материале портала .

Самые инвестиционно привлекательные

Каждый человек, вкладывающий деньги в недвижимость, должен, прежде всего, на какое-то время превратиться в аналитика, чтобы не ошибиться с выбором объекта. Помимо хорошей динамики цен, нужно учитывать ликвидность проекта – то есть то, в какой срок можно будет продать объект. Иначе неудавшийся инвестор останется с выросшей в цене квартирой, которая всем хороша, кроме одного – ее невозможно превратить в деньги.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании « » отмечает , что «традиционные параметры поиска квартиры для инвестирования остаются прежними:

Начальная стадия строительной готовности;

Солидный застройщик (известный на рынке, с наличием построенных домов) и надежная форма договора (ДДУ);

Ожидаемые высокие темпы строительства (на примере построенных объектов у застройщика);

Удачное местоположение (в пешеходной доступности от основных транспортных узлов (в Москве – метро); оптимально – с планами по улучшению транспортной доступности – фактора, максимально влияющему на рост цены);

Удачная концепция и наилучшее сочетание цена/качество, которые обеспечат высокий спрос и, как следствие, рост цены.

Наиболее ликвидными, а, следовательно, наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций, являются однокомнатные квартиры площадью от 38 до 45 кв. м.

Впрочем, стоит отметить, что сейчас метраж однокомнатных квартир увеличился, соответственно увеличилась и стоимость инвестирования.

Алена Продай, генеральный директор ООО «Тригергрупп», говорит , что «сейчас очень мощно развивается Подмосковье, есть также множество вариантов в . Но для инвестирования я бы посоветовала брать только Москву – она как была лидером, так им и остается. Так как новостроек сейчас в столице мало, они стали еще ценнее. обрели новую жизнь, и люди с определенным бюджетом, которые не хотели брать ипотеку, решают таким образом вопрос с жильем. Но это все же вопрос жилья, а не вопрос инвестирования», – заключает эксперт.

Памятка инвестора

Мария Литинецкая полагает, что в текущих условиях нужно обратить внимание еще на несколько моментов:

1. Как производится оплата – в рублях или в долларах. Многие проекты в высоком ценовом диапазоне номинируют свои цены в долларах. Тратить сегодня валюту, особенно без твердой уверенности, что будущая инвестиционная продажа также будет валютная, неразумно.

2. Традиционно инвесторы покупают квартиру на самых ранних стадиях строительства дома, и сегодня это остается справедливым. Но рекомендуется выбирать дома в комплексах, где уже реализованы несколько очередей или есть уверенность в завершении строительства сопутствующей инфраструктуры для того, чтобы снизить риски или низкой ликвидности оставшихся в «чистом поле» квартир.

3. Тем, кто не гонится за преумножением капитала, а рассматривает покупку квартиры с точки зрения сохранения капитала, лучше рассматривать покупку с наименьшими рисками – в практически готовых домах или на вторичном рынке. Привлечение может оказаться выгодным инструментом, поскольку не исключено, что рублевые кредитные ставки в значительной степени будут компенсированы разгоняющейся инфляцией.

При самом негативном сценарии развития экономической ситуации покупка недвижимости сегодня позволит в трехлетней перспективе, как минимум, не потерять вложенные средства – разница в цене готовой квартиры и купленной на начальном этапе строительства точно покроет инфляцию.

До сегодняшнего момента агрессивные инвесторы на рынке жилья могли заработать до 20-25% годовых и только 5-8 п.п. «съедалось» инфляцией.

Инвестируем в Новую Москву и Подмосковье

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» утверждает, что сегменты Подмосковья и Новой Москвы также , и «входной билет» для инвестора будет дешевле. Эксперт предлагает произвести следующие расчеты:

«В качестве примера можно взять однокомнатную квартиру стоимостью 3,3 млн рублей площадью 34,12 кв. м, расположенную в микрорайоне Центральный, который входит в состав строящегося комплекса комфорт-класса « ». Для того, чтобы вычислить примерную стоимость квартиры через три года, сначала необходимо найти аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе (проект масштабный, в Центральном уже есть 12 построенных домов). Подобная квартира без мебели, но с отделкой от застройщика сейчас стоит около 4,8 млн рублей. Корпус №36 будет сдан в эксплуатацию примерно через 1,5 года. Соответственно, к 4,8 млн рублей необходимо прибавить еще примерно 10% – именно такой рост в цене можно заложить на срок в 1,5 года (за этот период в микрорайоне появится еще больше домов и объектов инфраструктуры, то есть он станет более привлекательным). В итоге квартира, которую инвестор приобрел за 3,3 млн рублей, через три года будет стоить примерно 5,3 млн рублей.

При продаже ему необходимо будет заплатить налог на прибыль в размере 13%. В данном случае прибыль составляет 2 млн рублей, а налог – 260 тыс. рублей. Налог на имущество, который инвестор максимум заплатит один раз, можно не учитывать в инвестиционной модели, так как это несущественные расходы. Кадастровая стоимость подобной квартиры сейчас составляет около 1,8 млн рублей. Соответственно, налог на имущество не превысит 1800 рублей.

В конечном итоге чистый доход инвестора составит около 1,7 млн рублей. Однако необходимо понимать, что все эти расчеты примерны. Кроме того, инвесторы-спекулянты, зарабатывающие на перепродаже квартир, обычно рассчитывают на более короткий срок возврата вложенных средств – 1-1,5 год», - рассказал эксперт.

На какой стадии стоит вкладываться в проект?

Мы также спросили наших экспертов, на какой стадии стоит вкладываться в проект с учетом кризиса? Большинство сошлись во мнении, что наиболее инвестиционно привлекательной, как и ранее, остается стадия котлована. Тем не менее, Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», полагает, что однозначно – инвестировать в нынешних условиях нужно в проекты с высокой стадией готовности. «В котлован можно советовать вкладываться, только если это застройщик с очень хорошей репутацией. Я не говорю, что нас ждет массовая остановка , но отдельные случаи исключать нельзя», – считает эксперт.

По его мнению, «от нулевого этапа до полной готовности рост стоимости может составлять 25-35%, но с учетом вышесказанного, стоит инвестировать, скорее, на стадии средней готовности, пусть даже рост цены окажется «всего» 15-процентным».

Итак, даже в условиях экономической нестабильности, вкладывая деньги в недвижимость, можно не только сохранить, но и преумножить сбережения. А покупатель с «живыми деньгами» может почувствовать себя просто королем рынка: он получает максимально привлекательную цену, выбирает из большого количества вариантов и может рассчитывать на исключительное отношение продавца.

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

• недострой дома,
• затягивание сроков строительства.
• повторные продажи вашей квартиры,
• банкротство застройщика,
• подставные компании и «бренд»,
• «дополнительные» метры,
• отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

• разрешение на строительство,
• документы на землю (право собственности, аренда)
• контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Среди покупателей квартир в новостройках есть те, кто приобретает недвижимость с целью сохранить и приумножить свои сбережения. Однако, чтобы частный инвестор действительно мог получить прибыль от вложений в жилой комплекс, необходимо хорошо ориентироваться на рынке.

Рынок инвестиционных квартир

По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок. По сравнению с прошлым годом рост составил около 10% из-за колебаний курса доллара , политикой ЦБ РФ по отзыву лицензий у банков, а также нестабильной внешнеполитической ситуацией. Все эти факторы повлияли на то, что население начало интенсивно вкладывать деньги в наиболее понятный и надежный актив - недвижимость.

По оценкам агентства недвижимости SPENCER ESTATE, доля инвестиционных сделок на рынке сегодня составляет около 15%, по подсчетам компании «БЕСТ-Новострой» - порядка 20%, «Метриум Групп» - 10-12%, а GalaxyRealty - не более 10%.

«На сегодняшний день наиболее выгодным для инвестирования сегментом жилой недвижимости являются квартиры в домах эконом-класса. Бюджетные новостройки занимают большую долю предложения, а относительно доступная цена квадратного метра позволяет приобрести квартиру многим»

Александр Энгель, ГК «МИЦ»

Помимо эконом-класса спросом пользуются и новостройки сегмента «комфорт». Кроме того, находятся инвесторы и в классе элитной недвижимости. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, на рынке элитной недвижимости с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства. «Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс», - говорит Екатерина.

Что касается локаций, то новостройки, в которые охотно вкладывают деньги частные инвесторы, расположены в большинстве своем рядом с МКАД либо в городах ближнего Подмосковья - в пределах до 18-20 км от МКАД. «7-18 км от МКАД - то место, куда сдвинется спрос в период сокращения платежеспособности: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в большей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, а за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.

«Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь масштабные жилые комплексы на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности объектов, вывода новых очередей, что требует дополнительного финансирования. Желательно вкладываться в большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте окупится для него при реализации остальных очередей»

Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»

Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии. При этом эксперты не советуют рассматривать квартиры площадью меньше 28-29 кв.м., так как в случае резкого изменения конъюнктуры рынка подобные варианты могут остаться невостребованными. По словам Ольги Гусевой, оптимальный вариант - квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал.

«Интересно, что люди стараются инвестировать на второй или третьей очередях проекта: предпочитают понимать, как ведут себя цены, а также сократить возможность конкуренции (каждый новый вышедший в продажу корпус в рамках одного и того же проекта конкурирует с другими очередями)»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой »

Филипп Третьяков, генеральный директор GalaxyRealty , предлагает разделять квартиры, которые приобретают с целью инвестиции, на две категории. Первая - это высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками в современных ЖК от известных и надежных застройщиков. Такие комплексы расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Вторая категория - квартиры с минимальной ценой, в этом случае все остальные факторы для покупателя уходят на второй план.

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры для инвестирования - это важный стратегический шаг. Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые в конечном итоге влияют на величину полученного дохода.

«Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не интересуют. Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах (с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т.д.)»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп »

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что на сегодняшний день квартира, купленная с целью вложения средств, вряд ли должна быть дорогой. На элитные объекты стоит обращать внимание, только если застройщик предлагает очень выгодные условия покупки.

Еще один критерий - это расположение объекта. Инвестор оценивает престижность района, его транспортную доступность, планы развития с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры, прошлые темпы роста цен и прогноз изменения на ближайшие 1-2 года, а также конкурентное окружение проекта. При выборе квартиры учитывается ее расположение в самом комплексе - этаж, удаленность от лифта, вид из окна и т.д.

«Частные инвесторы ориентируются на три основных фактора: где, сколько и какая стадия строительства. Потому что, если мы говорим о том, чтобы именно зарабатывать на своем вложении, то такие покупатели предпочитают приобретать квартиру на самой начальной стадии строительства дома по минимальной стоимости»

Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»

Другими немаловажными факторами являются репутация застройщика и наличие у него всех необходимых документов.

Выгодные локации

Наибольший рост цен показывают¬ новостройк¬и в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. По мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в первую очередь к таким локациям относятся подмосковные города - Мытищи и Котельники . Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера Александр приводит такие районы Москвы, как Митино , Строгино, Выхино-Жулебино и другие. Также перспективными можно считать территории, которые находятся на границе с Москвой или Новой Москвой и объекты, распложенные рядом с развивающимися столичными территориями. Например, Киевское шоссе, Калужское шоссе, Варшавское шоссе, Новорижское шоссе.

В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны - скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства, и при этом в перспективе реорганизованная промзона будет более чем привлекательна для проживания.

«Конечно, наиболее инвестиционно привлекательными являются новостройки Москвы, однако большой размер входного билета серьезно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Стоит обратить внимание на города ближнего Подмосковья. Например, в Мытищах прирост средней стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья только за первые 6 месяцев 2014 г. составил 5%. Близость к Москве, высокая транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура являются здесь одними из ключевых драйверов роста цен недвижимость»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

Перспективные проекты

Наиболее удачными для инвестиций являются объекты с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники и т.д). Объект также должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей, для Московской области - наличие железнодорожной станции и т.д.). Как правило, доходность инвестиционных квартир в качественных, инфраструктурных объектах может достигать 50% в течение 3 лет.

Среди инвестиционно привлекательных объектов - ЖК «Татьянин Парк» , на территории которого будут построены школа, детские сады и поликлиника, а в 2017 году в шаговой доступности от жилого комплекса откроется новая станция метро «Терешково».

Также инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, проект которого предполагает возведение не только жилых корпусов, но и детского сада, школы, а также торгового центра. При этом цены в жилом квартале одни из самых низких в городе. Однокомнатная квартира в «Лидер Парке» продается сейчас по цене от 2,366 млн рублей, двухкомнатная - от 4,538 млн рублей, а трехкомнатная - от 5,162 млн рублей.

Дата публикации 07 августа 2014

Застройщики говорят, что вкладывать в строительство на начальных этапах по-прежнему эффективно. В некоторых проектах рост стоимости составляет 60%, однако большинство все же совершает покупки ближе к сдаче проекта в эксплуатацию.

Раньше, вложив деньги в новостройку на этапе котлована, можно было быть уверенным в увеличении капиталовложений, правда, при условии, что стройка завершится. Некоторое время назад цены на недвижимость перестали расти, сократились и инвестиции. Насколько выгодно покупать новостройки на начальном этапе сейчас? Остались ли инвесторы на рынке? Какая доля инвестиционных покупок? Эксперты отвечают на самые актуальные вопросы.

Экономия при покупке квартиры на стадии котлована - 25%

Несмотря на существенные изменения на рынке, инвестировать в котлован по-прежнему выгодно: экономия при покупке квартиры на стадии котлована составит порядка 25%. В условиях, когда доходы населения падают - это ощутимая экономия средств, считает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель» .

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева :

На этапе котлована застройщики вводят минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту, который находится только в начальной стадии реализации. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового аспекта.

Элитная недвижимость может дорожать до 60%

Несмотря на то, что элитная недвижимость год от года существенно теряет в цене, некоторые эксперты продолжают считать вложения в нее выгодными. На рынке дорогой недвижимости многое решает репутация застройщика, а значит, риск минимален, ведь большинство игроков давно известны и дорожат своим именем, полагает Павел Бабанин, руководитель АН Master Realty г. Москвы :

Как правило, возведением элитных новостроек занимаются компании, которые много лет присутствуют на рынке, ценят свою репутацию и соблюдают заявленные сроки окончания работ, поэтому в данном случае нельзя ставить вопрос о рисках, связанных с покупкой жилья на стадии котлована. Не стоит забывать и о том, что в элитных новостройках цена квадратного метра в принципе выше, а само жилье больше по площади, если сравнивать со стандартным. Поэтому при такой покупке разница по сравнению с конечной ценой подобного объекта, когда дом уже будет находиться в состоянии высокой готовности или введен в эксплуатацию, будет значительной.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» , считает, что помешать росту недвижимости класса «премиум» могут экономические и политические факторы. Если не считать этих нюансов, то инвесторам вполне реально увеличивать вложения в некоторые проекты на 60%.

Выгодные с точки зрения капиталовложений объекты и сегменты на рынке есть. В премиум-классе средняя стоимость квадратного метра от старта продаж до ввода в эксплуатацию в среднем по Москве возрастает на 60% (от 200 до 300-340 тыс. рублей за кв. м). Инвестиционные перспективы у рынка есть, но внешние факторы экономики и политики сковывают инвесторов.

Однако репутация застройщика важна не только в классе «премиум». Игорь Быковский, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис» , приводит печальный пример Электроуглей, где из-за недобросовестности застройщиков население потеряло доверие к строительным компаниям:

Город Электроугли в Ногинском районе с населением чуть более 20 000 человек, расположен к востоку от Москвы и в 23 км от МКАД. Казалось бы, при таком размещении квартиры в новостройках здесь должны пользоваться стабильным спросом. Однако на данный момент в городе не работает ни один застройщик. Все ранее начатые объекты заморожены, а не так давно сданный единственный новый дом уже перешел в сегмент вторичного жилья. Причина сложившейся ситуации - плохая репутация застройщиков, пришедших когда-то работать в город. В результате новые застройщики не решаются приходить на этот локальный рынок, ведь у населения сложилось скептическое отношение к жилью в новостройках, переросшее в недоверие к такому типу жилья. И подобные случаи в регионе, к сожалению, не единичны.

Порог для инвестиций снизился

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» , обращает внимание на то, что инвестиционный порог после кризиса снизился, однако недвижимость уже не растет в цене так быстро:

По нашим оценкам, число инвесторов на рынке недвижимости относительно прошлого года осталось прежним и составляет порядка 10%. Несмотря на снижение доходности инвесторов рынка недвижимости, альтернативных активов для вложений по надежности сегодня нет. С учетом рекордного объема предложения порог входа снизился в старых границах Москвы до 2,68 млн рублей. Соответственно, на рынок вышли даже те, кто ранее не имел подобной возможности попробовать себя в качестве инвестора. Тем не менее, очевидно, что сегодня для вложений на рынке не самая выгодная ситуация. Приумножить капитал в разы, покупая недвижимость, уже не так просто, как раньше. Ведь если еще 2-3 года назад, в докризисный период, средняя стоимость квадратного метра увеличивалась на 40-50%, а в некоторых проектах и на 100%, то сейчас за весь период строительства (1-3 года) стоимость может вырасти в пределах 20-30%.

«Самый выгодный вариант - это котлован, а самый безопасный - это готовый дом»

Не все покупатели гонятся за прибылью, для многих покупка новостройки - это способ сэкономить, а в такой ситуации особенно важно знать, на какой стадии строительства лучше покупать квартиру. Татьяна Подкидышева рекомендует совершать покупку, когда уже видно, что застройщик нацелен довести работу до конца:

Покупателю, желающему снизить свои риски, но при этом не потратиться слишком сильно, подходит вариант, когда дом частично готов. Например, на этапе, когда активно идут монолитные работы, динамика строительных работ демонстрирует устойчивость, и многие этажи уже построены. Когда дом готов, риски минимальны, но цены значительно выше, а выбор квартир - меньше.

Юлия Астанкова, генеральный директор АН «Прогресс Недвижимость» г. Раменское , считает, что не стоит торопиться покупать жилье у новых игроков на рынке:

Сейчас, в сложных экономических условиях, я бы не рекомендовала вообще делать какие-либо инвестиции в новостройки у застройщиков-новичков. Хотя, если учесть печальный опыт СУ-155, которое проработало на рынке недвижимости не один день и оставило после себя столь печальную славу, панацеи и здесь быть не может.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» , напоминает о том, что на 100% застраховаться от потерь не получится:

В приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Проще говоря, самый выгодный вариант - это котлован, а самый безопасный - это готовый дом, поэтому каждый инвестор должен решать исходя из собственных целей и убеждений, в какой из возможных точек на этой кривой инвестиционных возможностей он готов сделать вложение.

Не стоит пренебрегать стандартными мерами, счтает Рустам Арсланов :

Инвестиционный покупатель есть и сейчас, он просто немного видоизменился и более тщательно выбирает проекты для инвестирования. Благодаря изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу в 2017 году, покупка новостройки стала как никогда безопасной и прозрачной на любом этапе, еще более безопасным этот процесс станет, когда наконец заработает Государственный компенсационный фонд долевого строительства, что даст дольщикам гарантии государства. Также стоит покупать новостройки у компаний, которые работают по 214-ФЗ, после того, как получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, осуществлена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Большинство покупателей подписывают ДДУ на заключительных этапах

Возможно, стоит считать самым проверенным критерием эффективности фактические показатели продаж. На каком же этапе чаще всего покупают квартиры? Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development , приводит статистические данные:

Для того чтобы понять, на какой стадии чаще всего совершаются сделки, приведем в пример корпус IV.04, который уже готов, идет госкомиссия для его ввода в эксплуатацию. Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдался именно после завершения монолитных работ на этапе облицовки фасада (23% ДДУ), а также внутренних работ по устройству инженерии (31% ДДУ). Для клиентов это определенная гарантия того, что дом практически готов и риск заморозки проекта минимален. Интересно, что некоторые люди приезжали в офис продаж не один раз, они на протяжении нескольких месяцев следили за динамикой строительства дома и только потом, после завершения литья монолита, принимали окончательное решение о сделке. Парадоксально, но только 12% всех сделок совершено на этапе котлована. Это говорит о том, что клиенты меньше доверяют новостройкам на начальной стадии строительства.

Распределение сделок в зависимости от стадии строительной готовности

Инфографика: IKON Development